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01/2027vorgesehene erste Zahlung

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Projekt & LageSchöne Bilder sind schnell gemacht. Was steckt dahinter?

Projekt & LageProjekt & Lage · Schöne Bilder sind schnell gemacht. Was steckt dahinter?i

Städtebauliche Sanierung mit neuer Perspektive

Ein neues Quartier. Passt es zu Deinem Investment?

Das ehemalige Quelle-Areal wird zum neuen Vorzeigestadtteil in Nürnberg – mit Wohnungen, Gewerbe, Dienstleistungen und gemeinschaftlichen Angeboten. Die Darstellung dient der Projektorientierung; verbindlich sind ausschließlich die Vertrags- und Verkaufsunterlagen.

Nürnberg-West Stadtteil EberhardshofStädtebauliches Sanierungsobjekt gem. § 7h EStG31.12.2028 geplante Bezugsfertigkeit

Die Quelle-Liegenschaft im Überblick

Nürnberg-Eberhardshof · Wandererstraße 80. Der vorgestellte Gebäudeteil ist mit einer klaren orangefarbenen Kontur markiert. Die weiteren Quelle-Bestandsgebäude sind separat blau dargestellt.

Karte des Quelle-Areals: vorgestellter Gebäudeteil orange, weitere Bestandsgebäude blau und Adresspunkt Wandererstraße 80 dunkelblau — Die Kontur folgt dem kartierten **Gebäudeumriss**, nicht einer frei gezeichneten Markierungswolke. Sie ist keine amtliche Grundstücks-, Eigentums- oder Bauabschnittsgrenze. Verbindlich bleiben Lageplan und Verkaufsunterlagen.

Vorgestellter GebäudeteilWeitere Quelle-GebäudeAdresspunkt Wandererstraße 80

Standortkarte groß öffnen ↗Anfahrt planen ↗Interaktive Umgebungskarte ↗

Kartendaten: © OpenStreetMap-Mitwirkende · ODbL. Einordnung des Standorts: Stadt Nürnberg. Kein externes Karten-Tracking beim Laden dieser Ansicht.

Historischer Innenhof des Quelle-Areals · KI-generierte Simulation

Beispielhafte Innenraumvisualisierung · KI-generierte Simulation

Begegnung im Quartier · KI-generierte Simulation

Deli und Nahversorgung · KI-generierte Simulation

Lichthof im Bestandsgebäude · KI-generierte Simulation

Blick über das denkmalgeschützte Areal · KI-generierte Simulation

Dachterrassen und Gebäudestruktur · KI-generierte Simulation

Begrünter Innenhof · KI-generierte Simulation

Beispielhafte Wohnraumgestaltung · KI-generierte Simulation

Panorama der denkmalgeschützten Fassade · KI-generierte Simulation

Der große Innenhof · KI-generierte Simulation

Quartier und U-Bahn-Zugang · KI-generierte Simulation

Fassade und öffentliche Grünflächen · KI-generierte Simulation

Beispielhafte Innenraumdetails · KI-generierte Simulation

Quelle-Quartier bei Sonnenuntergang · KI-generierte Simulation

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ETW 119 und ETW 117 sind vorausgewählt und am Desktop nebeneinander sichtbar. Kaufabsicht nimmt eine Wohnung blau markiert in das Modell auf. Danach legst du ihre Rolle fest: Bestandsobjekt grün oder Verkaufsabsicht rot; eine noch nicht gewählte Rolle bleibt grau. Diese Festlegung wird automatisch in Finanzierung, Steuererstattung, Cashflow und Exit übernommen.

2 von 5 ETW im ModellETW 119 · Bestandsobjekt | ETW 117 · Verkaufsabsicht

ETW 119 · 2. Obergeschoss

ausgewählt · Rolle Bestandsobjekt

reserviert · Verfügbarkeit bestätigen

Exposé Grundriss

Einheit119-B1-2

Zimmer / Wohnfläche1 / 23,6 m²

Grundpreis224.411 €

KAUFPREIS ETW 119270.911 €

Grundstück / Altbausubstanz: 11.220,55 € / 33.661,65 €
Sanierungsanteil Modell: 80 % des Grundpreises
Bewirtschaftung: WEG 35,70 € · SEV 0,00 € · Pool 38,08 € / Monat · zzgl. Rücklage
Erste Zahlung: 01/2027
Geplante Bezugsfertigkeit: 31.12.2028

Alle Werte dieser ETW · Details aufklappen

KAUFPREIS ETW 119

Kaufpreis der gewählten Eigentumswohnung(en), einschließlich aktivierter Möblierung und Tiefgarage. Kaufnebenkosten kommen separat hinzu.

270.911,00 €Inklusive gewählter Möblierung und Tiefgaragenstellplätze.

DARLEHEN ETW 119

Summe der Sparkassen- und KfW-Darlehen sowie eines gegebenenfalls gesondert finanzierten Anteils der Kaufnebenkosten. Der Tilgungszuschuss wird erst zum eingestellten Gutschriftzeitpunkt von der Restschuld abgezogen.

270.911,00 €Sparkasse + KfW

EIGENKAPITALEINSATZ ETW 119

Eigenes Geld beim Erwerb: nicht finanzierter Kaufpreisanteil plus nicht finanzierte Kaufnebenkosten und zusätzlich erfasste Finanzierungskosten. Bei 100 % Kaufpreisfinanzierung und ohne Nebenkostendarlehen entspricht dies den Kaufnebenkosten zuzüglich etwaiger weiterer Finanzierungskosten.

29.568,17 €

KAUFNEBENKOSTEN: 29.568,17 €

Alle folgenden Werte gehören ausschließlich zur ETW 119. Enthaltene Teilbeträge werden nicht doppelt addiert. Die Gesamtrechnung aller ausgewählten Wohnungen findest Du in Schritt 4 und 5.

Berechnungsjahr

1 · Kaufpreis & Kaufnebenkosten

ETW 119 · Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
Basispreis Wohnung	224.411,00 €
davon Grundstück	11.220,55 €
davon Altbausubstanz	33.661,65 €
davon Sanierung	179.528,80 €
Möblierung / Küche	10.500,00 €
Tiefgaragenstellplatz	36.000,00 €
davon TG-Boden	1.800,00 €
davon TG-Bauanteil	34.200,00 €
KAUFPREIS ETW 119	270.911,00 €
Grunderwerbsteuer	9.114,39 €
Notarkosten Erwerb · Schätzung	2.709,11 €
Grundbuch Erwerb · Schätzung	1.625,47 €
Maklerhonorar nach Kundenstatus	16.119,20 €
Nebenkosten gesamt	29.568,17 €
davon Grundschuld / Finanzierung · Schätzung	1.300,37 €
Anschaffungsnebenkosten für die AfA-Aufteilung	28.267,80 €
Zusätzliche Finanzierungskosten	0,00 €
Gesamtinvestition	300.479,17 €

2 · Finanzierung & Bauzeitzinsen

Darlehen und Eigenkapital dieser ETW
Sparkasse Fürth	198.347,00 €
KfW 261	72.564,00 €
Geplanter KfW-Tilgungszuschuss	3.628,20 €
Separates Nebenkostendarlehen	0,00 €
DARLEHEN ETW 119	270.911,00 €
EIGENKAPITALEINSATZ ETW 119	29.568,17 €

Zahlungsplan dieser ETW · BAYIKO Bauteil B

01/2027 · 25 % · Sanierungsbeginn
12/2027 · 28 % · Rohbaufertigstellung
04/2028 · 13,3 % · Rohinstallation und Fenster
07/2028 · 6,3 % · Innenputz und Estrich
09/2028 · 8,4 % · Dach und Fliesen
12/2028 · 10,5 % · Bezugsfertigkeit / Besitzübergabe / Möblierung
09/2030 · 3,5 % · Vollständige Fertigstellung
09/2030 · 5 % · Sicherheitseinbehalt

Monatsplan; Monatserster nur für die Zinsmodellierung. Vertragliche Fälligkeit nach Baufortschritt und Zahlungsfrist.

Gewichteter Soll-Mischzins Sparkasse + KfW: 4,053 % p. a. · Gebühren und separates NK-Darlehen sind darin nicht enthalten.

Zahlungen 2029 · Jahreswerte
Sparkassen-Bauzeitzinsen	0,00 €
KfW-Bauzeitzinsen	0,00 €
Sparkassen-Schuldzinsen	7.531,42 €
KfW-Schuldzinsen	2.291,03 €
NK-Darlehenszinsen	0,00 €
Bereitstellungszinsen	111,02 €
Schuldendienst Sparkasse	12.297,51 €
Schuldendienst KfW	2.402,05 €
Schuldendienst NK-Darlehen	0,00 €
Schuldendienst gesamt	14.699,56 €
Restschuld Jahresende	238.478,52 €

3 · Miete & Cashflow

Liquidität 2029 · Jahreswerte
Garantierte Miete	7.716,00 €
davon bestätigter Garantiezeitraum	0,00 €
davon Szenariomieten	7.716,00 €
Bewirtschaftung inkl. Rücklage	984,27 €
davon Erhaltungsrücklage	98,91 €
Schuldendienst	14.699,56 €
Separat belegte Finanzierungskosten	0,00 €
Laufender Cashflow vor Steuern · ohne Erwerbseinsatz	-7.967,83 €
Zahlungswirksame Steuererstattung	9.965,78 €
Cashflow nach Steuern im Jahr	1.997,95 €
Cashflow nach Steuern pro Monat	166,50 €
Eigenkapitaleinsatz beim Erwerb	0,00 €
Liquidität nach Erwerb und Steuern	987,20 €

4 · AfA & Werbungskosten

Steuerliche Überleitung 2029 · Jahreswerte
Garantierte Miete · automatisch enthalten	7.716,00 €
Laufende abzugsfähige Kosten	885,36 €
Schuldzinsen	9.933,47 €
Separat belegte Finanzierungskosten	0,00 €
AfA Altbausubstanz inkl. NK	744,39 €
AfA Sanierung inkl. NK	17.538,91 €
AfA Stellplatz-Bauanteil inkl. NK	756,30 €
Lineare Inventar-AfA inkl. NK	1.124,24 €
Belegter GWG-Sofortabzug	0,00 €
AfA / GWG gesamt	20.163,84 €
Steuerliches Vermietungsergebnis	-23.266,67 €
Abzugsfähige Kosten inkl. AfA gesamt	30.982,67 €
Ermittelte Steuererstattung	9.965,78 €
Zahlungswirksame Steuererstattung	9.965,78 €

AfA-Bemessungsgrundlagen inklusive zugeordneter Erwerbsnebenkosten
Grund und Boden · nicht abschreibbar	12.406,56 €
Altbausubstanz	37.219,69 €
Sanierung vor möglicher Zuschussminderung	198.505,00 €
TG-Boden · nicht abschreibbar	1.990,26 €
TG-Bauanteil	37.814,94 €
Möblierung / Küche	11.242,35 €
Geplanter Zuschuss zur Sanierung	3.628,20 €

Die persönliche Steuererstattung wird im bestehenden Portfolio nacheinander je ETW zugeordnet. Eine isolierte Steuerrechnung dieser ETW kann wegen der Steuerprogression abweichen. Für eine isolierte Betrachtung nur diese ETW auswählen. Rücklagenzuführung ist noch kein sofortiger Werbungskostenabzug.

Finanz- und Exit-Details

Erforderliche Wertsteigerung

Portfolio-Zielwert: die nach dem Modell notwendige jährliche Wertsteigerung, damit der Verkaufserlös der markierten ETW nach Verkaufskosten die gesamte Portfolio-Restschuld ablöst. „Übernehmen“ setzt diesen Wert für alle Wohnungen. Intern wird der Zielwert ungerundet verwendet.

3,78 % p. a.Zur Gesamttilgung des Portfolios.

Angenommene Wertsteigerung

Deine Annahme für den jährlichen Immobilienwertzuwachs. Diese Einstellung gilt gemeinsam für das gesamte Portfolio. Bei einer Änderung werden bisherige Einzelabweichungen durch den gemeinsamen Wert ersetzt. Regler und Zahlenfeld sind mit Abschnitt 05 synchronisiert.

Die gewählte Wertsteigerung ist eine Rechenannahme und keine zugesicherte Mindestwertentwicklung. KfW-Sondertilgungen werden nicht unterstellt. Positiver Cashflow kann im Modell ausschließlich die Bankfinanzierung zusätzlich tilgen. Alle Annahmen bleiben in den Berechnungsparametern prüfbar.

% p. a.

Gilt für alle ausgewählten Eigentumswohnungen.

IM MODELL VERWENDET

Die derzeit tatsächlich für diese Wohnung im Rechenkern verwendete jährliche Wertsteigerung. Eine neue Eingabe am gemeinsamen Regler synchronisiert alle Wohnungen.

4,82 % p. a.Diagramme und Exit-Rechnung aktualisieren sich sofort.

EIGENKAPITALEINSATZ NETTO · BARWERT ETW119

Die eigenen Erwerbsausgaben und späteren Nettozahlungen dieser Wohnung, zum Kaufdatum mit dem gemeinsamen Vergleichs- und Abzinsungszins bewertet. Laufende Rückflüsse werden abgezogen; Verkauf und Endvermögen sind nicht enthalten. Die Summe der einzelnen Netto-Barwerte stimmt mit dem Portfolio überein. Steuererstattungen folgen der bestehenden Zuordnung im Gesamtportfolio.

30.173,09 €Netto-Einsatz · nominal 31.792,05 €

VERGLEICHS- UND ABZINSUNGSZINS

Veränderbare nominale Nettoverzinsung der Alternativanlage nach Kosten und Steuern. Derselbe Zinssatz dient zur Abzinsung späterer Zuzahlungen, zur Wiederanlage früherer Rückflüsse und zum Vergleich der Endwerte. Er verändert weder Kreditraten noch den ursprünglichen XIRR-Zinsfuß.

Bestehende Vorgabe: 3,00 %. Optionales Szenario EZB + 2 Prozentpunkte: 2,50 % Einlagezins + 2,00 Prozentpunkte = 4,50 % (Stand 25.10.2026). Der Zuschlag ist eine frei gewählte Modellannahme und kein sicherer Anlagezins. Der kurzfristige EZB-Zins ist keine laufzeitgleiche Anlage. Immobilien tragen insbesondere Wert-, Vermietungs-, Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken.

EZB · Zinsstand ↗

% p. a.

Finanzierung und vollständiges Wirtschaftsjahr 2029

Darlehen Sparkasse Fürth198.347 €Darlehen KfW 26172.564 €Steuerliche Abzüge 202931.082 €zVE vor / nach dieser ETW82.645 € → 59.379 €

ETW 119 · Jahreswerte 2029

Garantierte Miete7.716 €

Steuererstattung9.966 €

Finanzierungskosten−14.700 €

Bewirtschaftung−984 €

Cashflow+1.998 €

ETW 119 · Vermögen & geplanter Exit

ENDWERTE ZUM 31.12.2039

270.911 €Kaufpreis

437.064 €Marktwert

0 €Verkaufswert

188.081 €Restschuld

0 €Exit-Überschuss

Bestandsobjekt: kein Verkauf geplant. Verkaufswert und Exit sind daher null; Marktwert und Restschuld zeigen die fortgeführte Wohnung zum Ende 2039. Kaufpreis inklusive der gewählten Möblierung und TG.

EinnahmenMonatlich 2029

Die gewählte Miete wird aus den zentralen Vorgaben übernommen: erwartete Marktmiete oder Mietpoolwert. Stellplatzmiete, WEG, SEV, Rücklage und mögliche zusätzliche Poolkosten werden separat behandelt. Maßgeblich für eine Garantie sind ausschließlich die konkreten Vertragsbedingungen. Die Steuererstattung ist die Differenz zwischen der modellierten Einkommensteuer vor und nach genau dieser Wohnung. Bei mehreren ETW beginnt jede folgende Berechnung mit dem nach der vorherigen ETW verbleibenden zVE.

Garantierte Miete: 553,00 €
Tiefgaragenmiete: 90,00 €
Modellierte Steuererstattung: 830,48 €

AusgabenMonatlich 2029

Die Raten für Sparkasse Fürth und KfW enthalten jeweils Zins und Tilgung. Die modellierten Bewirtschaftungskosten betragen monatlich WEG 35,70 €, SEV/Mietverwaltung 38,08 € und Instandhaltungsrücklage 8,24 €. Finanzierungszinsen, Bewirtschaftung und AfA wirken bei Vermietung zusätzlich in der steuerlichen Berechnung.

Rate Sparkasse Fürth: 1.024,79 €
Rate KfW 261: 200,17 €
Bewirtschaftung gesamt: 82,02 €

Verbleibender Cashflow dieser ETW1.998 € im Gesamtjahr 2029 · nach Finanzierung, Bewirtschaftung und modellierter Steuererstattung

+ 166,50 € / Monat

ETW 117 · 2. Obergeschoss

ausgewählt · Rolle Verkaufsabsicht

reserviert · Verfügbarkeit bestätigen

Exposé Grundriss

Einheit117-B1-2

Zimmer / Wohnfläche1 / 23,3 m²

Grundpreis222.317 €

KAUFPREIS ETW 117268.817 €

Grundstück / Altbausubstanz: 11.115,85 € / 33.347,55 €
Sanierungsanteil Modell: 80 % des Grundpreises
Bewirtschaftung: WEG 35,70 € · SEV 0,00 € · Pool 38,08 € / Monat · zzgl. Rücklage
Erste Zahlung: 01/2027
Geplante Bezugsfertigkeit: 31.12.2028

Alle Werte dieser ETW · Details aufklappen

KAUFPREIS ETW 117

Kaufpreis der gewählten Eigentumswohnung(en), einschließlich aktivierter Möblierung und Tiefgarage. Kaufnebenkosten kommen separat hinzu.

268.817,00 €Inklusive gewählter Möblierung und Tiefgaragenstellplätze.

DARLEHEN ETW 117

268.817,00 €Sparkasse + KfW

EIGENKAPITALEINSATZ ETW 117

29.336,77 €

KAUFNEBENKOSTEN: 29.336,77 €

Alle folgenden Werte gehören ausschließlich zur ETW 117. Enthaltene Teilbeträge werden nicht doppelt addiert. Die Gesamtrechnung aller ausgewählten Wohnungen findest Du in Schritt 4 und 5.

Berechnungsjahr

1 · Kaufpreis & Kaufnebenkosten

ETW 117 · Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
Basispreis Wohnung	222.317,00 €
davon Grundstück	11.115,85 €
davon Altbausubstanz	33.347,55 €
davon Sanierung	177.853,60 €
Möblierung / Küche	10.500,00 €
Tiefgaragenstellplatz	36.000,00 €
davon TG-Boden	1.800,00 €
davon TG-Bauanteil	34.200,00 €
KAUFPREIS ETW 117	268.817,00 €
Grunderwerbsteuer	9.041,09 €
Notarkosten Erwerb · Schätzung	2.688,17 €
Grundbuch Erwerb · Schätzung	1.612,90 €
Maklerhonorar nach Kundenstatus	15.994,61 €
Nebenkosten gesamt	29.336,77 €
davon Grundschuld / Finanzierung · Schätzung	1.290,32 €
Anschaffungsnebenkosten für die AfA-Aufteilung	28.046,45 €
Zusätzliche Finanzierungskosten	0,00 €
Gesamtinvestition	298.153,77 €

2 · Finanzierung & Bauzeitzinsen

Darlehen und Eigenkapital dieser ETW
Sparkasse Fürth	196.900,00 €
KfW 261	71.917,00 €
Geplanter KfW-Tilgungszuschuss	3.595,85 €
Separates Nebenkostendarlehen	0,00 €
DARLEHEN ETW 117	268.817,00 €
EIGENKAPITALEINSATZ ETW 117	29.336,77 €

Zahlungsplan dieser ETW · BAYIKO Bauteil B

01/2027 · 25 % · Sanierungsbeginn
12/2027 · 28 % · Rohbaufertigstellung
04/2028 · 13,3 % · Rohinstallation und Fenster
07/2028 · 6,3 % · Innenputz und Estrich
09/2028 · 8,4 % · Dach und Fliesen
12/2028 · 10,5 % · Bezugsfertigkeit / Besitzübergabe / Möblierung
09/2030 · 3,5 % · Vollständige Fertigstellung
09/2030 · 5 % · Sicherheitseinbehalt

Monatsplan; Monatserster nur für die Zinsmodellierung. Vertragliche Fälligkeit nach Baufortschritt und Zahlungsfrist.

Gewichteter Soll-Mischzins Sparkasse + KfW: 4,053 % p. a. · Gebühren und separates NK-Darlehen sind darin nicht enthalten.

Zahlungen 2029 · Jahreswerte
Sparkassen-Bauzeitzinsen	0,00 €
KfW-Bauzeitzinsen	0,00 €
Sparkassen-Schuldzinsen	7.476,48 €
KfW-Schuldzinsen	2.270,60 €
NK-Darlehenszinsen	0,00 €
Bereitstellungszinsen	110,03 €
Schuldendienst Sparkasse	12.207,80 €
Schuldendienst KfW	2.380,63 €
Schuldendienst NK-Darlehen	0,00 €
Schuldendienst gesamt	14.588,43 €
Restschuld Jahresende	236.637,01 €

3 · Miete & Cashflow

Liquidität 2029 · Jahreswerte
Garantierte Miete	7.656,00 €
davon bestätigter Garantiezeitraum	0,00 €
davon Szenariomieten	7.656,00 €
Bewirtschaftung inkl. Rücklage	983,39 €
davon Erhaltungsrücklage	98,03 €
Schuldendienst	14.588,43 €
Separat belegte Finanzierungskosten	0,00 €
Laufender Cashflow vor Steuern · ohne Erwerbseinsatz	-7.915,82 €
Zahlungswirksame Steuererstattung	7.932,00 €
Cashflow nach Steuern im Jahr	16,18 €
Cashflow nach Steuern pro Monat	1,35 €
Eigenkapitaleinsatz beim Erwerb	0,00 €
Liquidität nach Erwerb und Steuern	-987,20 €

4 · AfA & Werbungskosten

Steuerliche Überleitung 2029 · Jahreswerte
Garantierte Miete · automatisch enthalten	7.656,00 €
Laufende abzugsfähige Kosten	885,36 €
Schuldzinsen	9.857,11 €
Separat belegte Finanzierungskosten	0,00 €
AfA Altbausubstanz inkl. NK	737,45 €
AfA Sanierung inkl. NK	17.375,12 €
AfA Stellplatz-Bauanteil inkl. NK	756,30 €
Lineare Inventar-AfA inkl. NK	1.124,24 €
Belegter GWG-Sofortabzug	0,00 €
AfA / GWG gesamt	19.993,11 €
Steuerliches Vermietungsergebnis	-23.079,58 €
Abzugsfähige Kosten inkl. AfA gesamt	30.735,58 €
Ermittelte Steuererstattung	7.932,00 €
Zahlungswirksame Steuererstattung	7.932,00 €

AfA-Bemessungsgrundlagen inklusive zugeordneter Erwerbsnebenkosten
Grund und Boden · nicht abschreibbar	12.290,80 €
Altbausubstanz	36.872,39 €
Sanierung vor möglicher Zuschussminderung	196.652,71 €
TG-Boden · nicht abschreibbar	1.990,26 €
TG-Bauanteil	37.814,94 €
Möblierung / Küche	11.242,35 €
Geplanter Zuschuss zur Sanierung	3.595,85 €

Finanz- und Exit-Details

Erforderliche Wertsteigerung

3,78 % p. a.Zur Gesamttilgung des Portfolios.

Angenommene Wertsteigerung

% p. a.

Gilt für alle ausgewählten Eigentumswohnungen.

IM MODELL VERWENDET

Die derzeit tatsächlich für diese Wohnung im Rechenkern verwendete jährliche Wertsteigerung. Eine neue Eingabe am gemeinsamen Regler synchronisiert alle Wohnungen.

4,82 % p. a.Diagramme und Exit-Rechnung aktualisieren sich sofort.

EIGENKAPITALEINSATZ NETTO · BARWERT ETW117

46.106,30 €Netto-Einsatz · nominal 51.066,11 €

VERGLEICHS- UND ABZINSUNGSZINS

EZB · Zinsstand ↗

% p. a.

Finanzierung und vollständiges Wirtschaftsjahr 2029

Darlehen Sparkasse Fürth196.900 €Darlehen KfW 26171.917 €Steuerliche Abzüge 202930.834 €zVE vor / nach dieser ETW59.379 € → 36.299 €

ETW 117 · Jahreswerte 2029

Garantierte Miete7.656 €

Steuererstattung7.932 €

Finanzierungskosten−14.588 €

Bewirtschaftung−983 €

Cashflow+16 €

ETW 117 · Vermögen & geplanter Exit

ENDWERTE ZUM 31.12.2039

268.817 €Kaufpreis

433.550 €Marktwert

418.072 €Verkaufswert

186.626 €Restschuld

+231.446 €Exit-Überschuss

Verkaufsabsicht: modellierter Verkauf zum Ende 2039. Verkaufswert nach Verkaufskosten; Exit nach Ablösung der Restschuld dieser ETW. Kaufpreis inklusive der gewählten Möblierung und TG. Keine Renditezusage.

EinnahmenMonatlich 2029

Garantierte Miete: 548,00 €
Tiefgaragenmiete: 90,00 €
Modellierte Steuererstattung: 661,00 €

AusgabenMonatlich 2029

Die Raten für Sparkasse Fürth und KfW enthalten jeweils Zins und Tilgung. Die modellierten Bewirtschaftungskosten betragen monatlich WEG 35,70 €, SEV/Mietverwaltung 38,08 € und Instandhaltungsrücklage 8,17 €. Finanzierungszinsen, Bewirtschaftung und AfA wirken bei Vermietung zusätzlich in der steuerlichen Berechnung.

Rate Sparkasse Fürth: 1.017,32 €
Rate KfW 261: 198,39 €
Bewirtschaftung gesamt: 81,95 €

Verbleibender Cashflow dieser ETW16 € im Gesamtjahr 2029 · nach Finanzierung, Bewirtschaftung und modellierter Steuererstattung

+ 1,35 € / Monat

BerechnungsparameterDein Einkommen. Deine Finanzierung. Deine Rechnung.

BerechnungsparameterBerechnungsparameter · Dein Einkommen. Deine Finanzierung. Deine Rechnung.i

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Einmal einstellen. Überall nachvollziehen.

Personen, Finanzierung, Miete, Kaufnebenkosten und bestehende AfA gelten gemeinsam für jede gewählte ETW und das Portfolio.

Spk. 4,2 % · 10 JahreKfW 3,65 % · 30/5/10Garantierte Miete5,95 % CourtageEinkommenssprung alle 3 Jahre

Deine Investitionsplanung

Berechnungsparameter

Die ausgewählten neuen ETW-Mieten werden ab Mietbeginn automatisch berücksichtigt. „Weitere Vermietung“ betrifft ausschließlich andere Immobilien: den steuerlichen Überschuss eintragen. Wird deren AfA hier separat berechnet, den Überschuss vor dieser AfA verwenden. Bereits im zVE enthaltene AfA entsprechend markieren und nicht doppelt abziehen.

Aktuelles Erwerberprofil

1. Erwerber · 35 Jahre · 8.000 € brutto/Monat · privat krankenversichert (PKV) · Allianz Private Krankenversicherung

Wähle Privatperson / Einzelkauf oder Immobilien-GbR / Stiftung. Bis zu fünf Beteiligte werden separat erfasst; 2029 ist das erste vollständige Bewirtschaftungsjahr mit Miete, AfA, Werbungskosten, Sparkasse, KfW und Bewirtschaftung.

gewichteter Grenzsteuersatz47,00 %aus den eingegebenen Personen abgeleitet

Anzahl Erwerber/innen

Ein oder zwei private Erwerber werden separat veranlagt und anschließend zum Portfolio zusammengeführt.

Beteiligung automatisch nach jährlicher Modellsteuer vor Immobilien verteilenModellquote = persönliche Steuerlast / gesamte Steuerlast. Bei 0 € Gesamtsteuer gleichmäßig. Manuelle Quoten bleiben nach Abschalten möglich. Keine gesellschaftsvertragliche oder steuerliche Anerkennung zugesichert.

1. Erwerber/in1. Erwerber

Ermitteltes zVE p. a.78.354 €

NameAlterBeruflicher StatusArbeitsentgelt brutto p. M.Anzahl Arbeitsentgelte p. a.Sonderzahlungen p. a.SteuertabellezVE-BasisWeitere Freibeträge p. a.Einkommenssprung % (Turnus zentral)Kirchensteuer Bayern (8 %)

Kranken-/PflegeversicherungPrivater VersichererBeitragsangabeGesamtbeitrag PKV + PPV p. M.Davon Pflegeanteil (Modell)Automatische Aufteilung des Gesamtbeitrags.

Private Krankenversicherung442,00 € / MonatPrivate Pflegepflichtversicherung78,00 € / MonatGesamt PKV + PPV520,00 € / Monat

Wenn nur der Gesamtbeitrag bekannt ist, teilt der Rechner ihn anhand des frei änderbaren Pflegeanteils auf. Bei separater Eingabe werden die beiden tatsächlichen Beiträge unverändert in die Gehaltsabrechnung übernommen. Die Beitragsbescheinigung bleibt maßgeblich.

Weitere Einkünfte, Renten und Ertragsanteile öffnen

Vermietung und Verpachtung

Trage hier nur den steuerpflichtigen Überschuss aus weiteren Immobilien ein: Einnahmen abzüglich zurechenbarer Werbungskosten. Die auf dieser Seite ausgewählten Quelle-Areal-Wohnungen werden separat berechnet und dürfen hier nicht nochmals erfasst werden.

steuerpflichtiger Überschuss p. a.Überschuss nach Werbungskosten; zusätzliche Objekte außerhalb dieses Immobilienmodells.

Kapitalvermögen

Kapitalerträge mit Abgeltungsteuer bleiben in diesem tariflichen Modell-zVE außen vor. Wähle „tariflich / Günstigerprüfung“ nur, wenn der Betrag im persönlichen Einkommensteuertarif berücksichtigt werden soll. Sparer-Pauschbetrag, Verlustverrechnung und bereits einbehaltene Steuer werden hier nicht gesondert modelliert.

Bruttoertrag p. a.BesteuerungsartKein Ansatz im tariflichen Modell-zVE.

Gesetzliche / Basis-Rente

Gesetzliche Renten, landwirtschaftliche Alterskassen, berufsständische Versorgungswerke und Basisrenten werden grundsätzlich nach dem gesetzlichen Besteuerungsanteil des Rentenbeginnjahres erfasst – nicht mit dem Ertragsanteil einer privaten Leibrente. Ein individueller Rentenfreibetrag und mögliche Werbungskosten werden in dieser überschlägigen Modellrechnung nicht gesondert fortgeschrieben.§ 22 EStG öffnen

JahresrenteJahr des RentenbeginnsBesteuerungsanteil: 84 % · steuerpflichtig im Modell: 0,00 €.

Private Leibrente · lebenslang

Bei einer ungeförderten privaten lebenslangen Leibrente wird grundsätzlich nur der Ertragsanteil besteuert. Maßgeblich ist das vollendete Lebensjahr bei Beginn der Rente; der daraus folgende Prozentsatz bleibt für die Rentenlaufzeit konstant. Basis-, Riester- und betriebliche Altersversorgung können anders zu besteuern sein.Ertragsanteilstabelle in § 22 EStG

JahresleistungAlter bei RentenbeginnErtragsanteil bei Beginn mit 65 Jahren: 18 % · steuerpflichtig: 0,00 €.

Befristete Leibrente („Zeitrente“)

Die Laufzeittabelle gilt nur für eine zeitlich befristete und zugleich vom Leben abhängige Leibrente („abgekürzte Leibrente“). Maßgeblich sind die vereinbarte Laufzeit und das Alter bei Rentenbeginn. Der Rechner verwendet den niedrigeren Anteil aus Laufzeit- und Alterstabelle. Eine reine, nicht lebensabhängige Kaufpreis- oder Ratenzahlung fällt nicht automatisch unter diese Regel.§ 55 Abs. 2 EStDV öffnen

JahresleistungAlter bei RentenbeginnLaufzeit ab RentenbeginnLaufzeittabelle 18 %, Altersgrenze 18 % → angesetzt 18 % · steuerpflichtig: 0,00 €.

Gewerbebetrieb

Trage den steuerpflichtigen Gewinn beziehungsweise Verlust ein, soweit er nicht bereits als Haupteinkommen erfasst wurde. Gewerbesteuer, Freibeträge, Hinzurechnungen und die Anrechnung auf die Einkommensteuer werden in dieser Orientierung nicht separat berechnet.

steuerpflichtiger Gewinn p. a.Nur ergänzend, wenn nicht bereits als Haupteinkommen erfasst.

Selbstständige Arbeit

Trage den steuerpflichtigen Gewinn beziehungsweise Verlust ein, soweit er nicht bereits in den Basisangaben enthalten ist. Betriebliche Vorsorgeaufwendungen und weitere persönliche Abzüge werden in diesem Feld nicht automatisch ergänzt.

steuerpflichtiger Gewinn p. a.Nur ergänzend, wenn nicht bereits im Haupteinkommen enthalten.

Sonstige Einkünfte

Nutze dieses Feld nur für einen bereits steuerlich eingeordneten Betrag, der keiner anderen Eingabe zugeordnet werden kann. Renten gehören in die gesonderten Rentenfelder, damit der richtige Besteuerungs- oder Ertragsanteil angewendet wird.

steuerpflichtiger Betrag p. a.Nur Beträge, die keiner anderen Kategorie zugeordnet werden können.

Rechenlogik, Ertragsanteilstabellen und Rechtsgrundlagen zu Leib-/Zeitrenten, konform der Positionierung nach AltEinkG

Die drei Rentenarten werden getrennt gerechnet: gesetzliche beziehungsweise Basis-Rente nach dem Rentenbeginnjahr, ungeförderte private lebenslange Leibrente nach dem Alter bei Rentenbeginn und befristete Leibrente nach Laufzeit unter Beachtung der gesetzlichen Altersgrenze. Die Werte dienen der eigenständigen Modellrechnung; Vertragstyp, Leistungsphase, Übergangsrecht und persönliche Werbungskosten können das steuerliche Ergebnis verändern.

Änderbares Rechenbeispiel

Besteuerungs- und Ertragsanteile nach AltEinkG

Monatliche Rentenleistung€

Das Beispiel rechnet alle nachfolgenden Tabellen dynamisch mit 3.000,00 € monatlicher Rentenleistung. Der ausgewiesene Betrag ist die modellierte steuerpflichtige Bemessungsgröße, nicht die daraus entstehende Steuer.

Die genaue Zuordnung hängt vom Vertrag und Leistungsbeginn ab. Übergangsrecht, individueller Rentenfreibetrag, Werbungskosten sowie Riester- und betriebliche Altersversorgung sind gesondert zu prüfen.

1. Schicht nach AltEinkG · gesetzliche und Basisversorgung

Für gesetzliche Renten, landwirtschaftliche Alterskassen, berufsständische Versorgungswerke und Basis-/Rürup-Renten richtet sich der Besteuerungsanteil nach dem Jahr des Rentenbeginns.

Rentenbeginn	Besteuerungsanteil	steuerpflichtige Monatsleistung im Beispiel
2005	50 %	1.500,00 €
2006	52 %	1.560,00 €
2007	54 %	1.620,00 €
2008	56 %	1.680,00 €
2009	58 %	1.740,00 €
2010	60 %	1.800,00 €
2011	62 %	1.860,00 €
2012	64 %	1.920,00 €
2013	66 %	1.980,00 €
2014	68 %	2.040,00 €
2015	70 %	2.100,00 €
2016	72 %	2.160,00 €
2017	74 %	2.220,00 €
2018	76 %	2.280,00 €
2019	78 %	2.340,00 €
2020	80 %	2.400,00 €
2021	81 %	2.430,00 €
2022	82 %	2.460,00 €
2023	82,5 %	2.475,00 €
2024	83 %	2.490,00 €
2025	83,5 %	2.505,00 €
2026	84 %	2.520,00 €
2027	84,5 %	2.535,00 €
2028	85 %	2.550,00 €
2029	85,5 %	2.565,00 €
2030	86 %	2.580,00 €
2031	86,5 %	2.595,00 €
2032	87 %	2.610,00 €
2033	87,5 %	2.625,00 €
2034	88 %	2.640,00 €
2035	88,5 %	2.655,00 €
2036	89 %	2.670,00 €
2037	89,5 %	2.685,00 €
2038	90 %	2.700,00 €
2039	90,5 %	2.715,00 €
2040	91 %	2.730,00 €
2041	91,5 %	2.745,00 €
2042	92 %	2.760,00 €
2043	92,5 %	2.775,00 €
2044	93 %	2.790,00 €
2045	93,5 %	2.805,00 €
2046	94 %	2.820,00 €
2047	94,5 %	2.835,00 €
2048	95 %	2.850,00 €
2049	95,5 %	2.865,00 €
2050	96 %	2.880,00 €
2051	96,5 %	2.895,00 €
2052	97 %	2.910,00 €
2053	97,5 %	2.925,00 €
2054	98 %	2.940,00 €
2055	98,5 %	2.955,00 €
2056	99 %	2.970,00 €
2057	99,5 %	2.985,00 €
2058	100 %	3.000,00 €

3. Schicht nach AltEinkG · ungeförderte private Renten

Bei einer ungeförderten privaten Leibrente ist grundsätzlich nur der gesetzliche Ertragsanteil anzusetzen. Lebenslange und abgekürzte Leibrenten werden deshalb getrennt dargestellt.

Private Leibrente · lebenslang

Maßgeblich ist grundsätzlich das vollendete Lebensalter bei Beginn der lebenslangen privaten Rente.

Alter bei Beginn	Ertragsanteil	davon steuerpflichtig
0–1 Lebensjahre	59 %	1.770,00 € p. M.
2–3 Lebensjahre	58 %	1.740,00 € p. M.
4–5 Lebensjahre	57 %	1.710,00 € p. M.
6–8 Lebensjahre	56 %	1.680,00 € p. M.
9–10 Lebensjahre	55 %	1.650,00 € p. M.
11–12 Lebensjahre	54 %	1.620,00 € p. M.
13–14 Lebensjahre	53 %	1.590,00 € p. M.
15–16 Lebensjahre	52 %	1.560,00 € p. M.
17–18 Lebensjahre	51 %	1.530,00 € p. M.
19–20 Lebensjahre	50 %	1.500,00 € p. M.
21–22 Lebensjahre	49 %	1.470,00 € p. M.
23–24 Lebensjahre	48 %	1.440,00 € p. M.
25–26 Lebensjahre	47 %	1.410,00 € p. M.
27 Lebensjahre	46 %	1.380,00 € p. M.
28–29 Lebensjahre	45 %	1.350,00 € p. M.
30–31 Lebensjahre	44 %	1.320,00 € p. M.
32 Lebensjahre	43 %	1.290,00 € p. M.
33–34 Lebensjahre	42 %	1.260,00 € p. M.
35 Lebensjahre	41 %	1.230,00 € p. M.
36–37 Lebensjahre	40 %	1.200,00 € p. M.
38 Lebensjahre	39 %	1.170,00 € p. M.
39–40 Lebensjahre	38 %	1.140,00 € p. M.
41 Lebensjahre	37 %	1.110,00 € p. M.
42 Lebensjahre	36 %	1.080,00 € p. M.
43–44 Lebensjahre	35 %	1.050,00 € p. M.
45 Lebensjahre	34 %	1.020,00 € p. M.
46–47 Lebensjahre	33 %	990,00 € p. M.
48 Lebensjahre	32 %	960,00 € p. M.
49 Lebensjahre	31 %	930,00 € p. M.
50 Lebensjahre	30 %	900,00 € p. M.
51–52 Lebensjahre	29 %	870,00 € p. M.
53 Lebensjahre	28 %	840,00 € p. M.
54 Lebensjahre	27 %	810,00 € p. M.
55–56 Lebensjahre	26 %	780,00 € p. M.
57 Lebensjahre	25 %	750,00 € p. M.
58 Lebensjahre	24 %	720,00 € p. M.
59 Lebensjahre	23 %	690,00 € p. M.
60–61 Lebensjahre	22 %	660,00 € p. M.
62 Lebensjahre	21 %	630,00 € p. M.
63 Lebensjahre	20 %	600,00 € p. M.
64 Lebensjahre	19 %	570,00 € p. M.
65–66 Lebensjahre	18 %	540,00 € p. M.
67 Lebensjahre	17 %	510,00 € p. M.
68 Lebensjahre	16 %	480,00 € p. M.
69–70 Lebensjahre	15 %	450,00 € p. M.
71 Lebensjahre	14 %	420,00 € p. M.
72–73 Lebensjahre	13 %	390,00 € p. M.
74 Lebensjahre	12 %	360,00 € p. M.
75 Lebensjahre	11 %	330,00 € p. M.
76–77 Lebensjahre	10 %	300,00 € p. M.
78–79 Lebensjahre	9 %	270,00 € p. M.
80 Lebensjahre	8 %	240,00 € p. M.
81–82 Lebensjahre	7 %	210,00 € p. M.
83–84 Lebensjahre	6 %	180,00 € p. M.
85–87 Lebensjahre	5 %	150,00 € p. M.
88–91 Lebensjahre	4 %	120,00 € p. M.
92–93 Lebensjahre	3 %	90,00 € p. M.
94–96 Lebensjahre	2 %	60,00 € p. M.
ab 97 Lebensjahre	1 %	30,00 € p. M.

Befristete Leibrente · „Zeitrente“

Maßgeblich ist die vereinbarte Restlaufzeit. Bei einer abgekürzten Leibrente begrenzt das Alter bei Rentenbeginn den ansetzbaren Anteil zusätzlich.

Restlaufzeit	Ertragsanteil	davon steuerpflichtig
0–1 Jahre	0 %	0,00 € p. M.
2 Jahre	1 %	30,00 € p. M.
3 Jahre	2 %	60,00 € p. M.
4 Jahre	4 %	120,00 € p. M.
5 Jahre	5 %	150,00 € p. M.
6 Jahre	7 %	210,00 € p. M.
7 Jahre	8 %	240,00 € p. M.
8 Jahre	9 %	270,00 € p. M.
9 Jahre	10 %	300,00 € p. M.
10 Jahre	12 %	360,00 € p. M.
11 Jahre	13 %	390,00 € p. M.
12 Jahre	14 %	420,00 € p. M.
13 Jahre	15 %	450,00 € p. M.
14–15 Jahre	16 %	480,00 € p. M.
16–17 Jahre	18 %	540,00 € p. M.
18 Jahre	19 %	570,00 € p. M.
19 Jahre	20 %	600,00 € p. M.
20 Jahre	21 %	630,00 € p. M.
21 Jahre	22 %	660,00 € p. M.
22 Jahre	23 %	690,00 € p. M.
23 Jahre	24 %	720,00 € p. M.
24 Jahre	25 %	750,00 € p. M.
25 Jahre	26 %	780,00 € p. M.
26 Jahre	27 %	810,00 € p. M.
27 Jahre	28 %	840,00 € p. M.
28 Jahre	29 %	870,00 € p. M.
29–30 Jahre	30 %	900,00 € p. M.
31 Jahre	31 %	930,00 € p. M.
32 Jahre	32 %	960,00 € p. M.
33 Jahre	33 %	990,00 € p. M.
34 Jahre	34 %	1.020,00 € p. M.
35–36 Jahre	35 %	1.050,00 € p. M.
37 Jahre	36 %	1.080,00 € p. M.
38 Jahre	37 %	1.110,00 € p. M.
39 Jahre	38 %	1.140,00 € p. M.
40–41 Jahre	39 %	1.170,00 € p. M.
42 Jahre	40 %	1.200,00 € p. M.
43–44 Jahre	41 %	1.230,00 € p. M.
45 Jahre	42 %	1.260,00 € p. M.
46–47 Jahre	43 %	1.290,00 € p. M.
48 Jahre	44 %	1.320,00 € p. M.
ab 49 Jahre	45 %	1.350,00 € p. M.

Dynamisches Beispiel3.000,00 € × 18 % Ertragsanteil = 540,00 € steuerpflichtiger Monatsbetrag. Erst auf diesen Betrag wird der persönliche Einkommensteuersatz angewendet.

Bruttoeinkommen p. a.96.000 €Weitere steuerpflichtige Einkünfte0 €Steuer vor Immobilie p. a.21.942 €Grenzsteuersatz Modell47,00 %

Einkommenssprung jeweils alle … Jahre

Vorgabe: +5 % alle drei Jahre, erstmals 2029 gegenüber Basisjahr 2026. Die Höhe lässt sich je Person ändern. Steuerberechnung mit fortgeschriebenem zVE; künftiger Steuertarif und Sozialabgaben bleiben Modellannahmen. Beteiligungsquoten müssen den tatsächlichen Eigentums- und Einkünfteverhältnissen entsprechen.

Kosten, Finanzierung & SteuernDer Kaufpreis ist nur der Anfang. Was kostet Dich die Wohnung wirklich?

Kosten, Finanzierung & SteuernKosten, Finanzierung & Steuern · Der Kaufpreis ist nur der Anfang.i

Kaufpreisaufteilung · Grundstück und Altbausubstanz sind Teil des Basispreises
Baustein	ETW 119	ETW 117	Gesamt
Basispreis Wohnung	224.411,00 €	222.317,00 €	446.728,00 €
davon Grundstück	11.220,55 €	11.115,85 €	22.336,40 €
davon Altbausubstanz	33.661,65 €	33.347,55 €	67.009,20 €
davon Sanierung	179.528,80 €	177.853,60 €	357.382,40 €
Möblierung / Küche	10.500,00 €	10.500,00 €	21.000,00 €
Tiefgaragenstellplatz gesamt	36.000,00 €	36.000,00 €	72.000,00 €
davon Bodenanteil TG	1.800,00 €	1.800,00 €	3.600,00 €
davon Bauanteil TG	34.200,00 €	34.200,00 €	68.400,00 €
Gesamtkaufpreis mit Auswahl	270.911,00 €	268.817,00 €	539.728,00 €

Erwerbsnebenkosten und zusätzlicher Finanzierungsaufwand
Baustein	ETW 119	ETW 117	Gesamt
Grunderwerbsteuer · 3,5 % ohne bewegliches Inventar	9.114,39 €	9.041,09 €	18.155,48 €
Notar Erwerb · 1 % Schätzung	2.709,11 €	2.688,17 €	5.397,28 €
Grundbuch Erwerb · 0,6 % Schätzung	1.625,47 €	1.612,90 €	3.238,37 €
Maklerhonorar · 5,95 % brutto	16.119,20 €	15.994,61 €	32.113,81 €
Nebenkosten gesamt	29.568,17 €	29.336,77 €	58.904,94 €
davon Grundschuld / Finanzierung · Schätzung	1.300,37 €	1.290,32 €	2.590,69 €
Anschaffungsnebenkosten für die AfA-Aufteilung	28.267,80 €	28.046,45 €	56.314,25 €
Zusätzliche Finanzierungskosten	0,00 €	0,00 €	0,00 €
Gesamtinvestition	300.479,17 €	298.153,77 €	598.632,94 €

Die Summenzeilen schließen enthaltene Teilbeträge bereits ein. Notar- und Grundbuchwerte sind veränderbare Kostenschätzungen; Rechnung und GNotKG gehen vor. Maklercourtage nach Kundenstatus, ausschließlich gemäß Vereinbarung. Finanzierungskosten werden zusätzlich erfasst und nicht zugleich als Erwerbsnebenkosten abgeschrieben.

Monatsmieten je ETW · Ausgangswerte ohne jährliche Steigerung
Baustein	ETW 119	ETW 117	Gesamt
Erwartete Miete	612,00 €	607,00 €	1.219,00 €
Garantierte Miete	553,00 €	548,00 €	1.101,00 €
Stellplatzmiete bei gewähltem Stellplatz	90,00 €	90,00 €	180,00 €
Garantierte Miete · verwendeter Monatswert	643,00 €	638,00 €	1.281,00 €

Mietpool, Garantie und Bewirtschaftung · Originalgrundlagen

Geprüft: The-Q-Musterkaufvertrag vom 18.08.2026, Abschnitt IX, PDF-Seiten 25–27; Anlagen zur Teilungserklärung aus dem BAYIKO-Portal, WEG-Vertrag PDF-Seite 97 und Mietpoolvertrag §§ 7, 9, 10, 12, PDF-Seiten 109–113. Sechs Monate Erstvermietungsgarantie setzen den Poolbeitritt voraus. Die Poolausschüttung ist nach Kosten und Verteilung zu bestimmen. Sieben Jahre bezeichnen die früheste ordentliche Kündigung des Pools, keine entsprechend lange Mietgarantie.

Bewirtschaftung · je Wohnung und Monat

Kostenposition	ETW 119	ETW 117	Gesamt
WEG-Verwaltung · brutto	35,70 €	35,70 €	71,40 €
SEV bei Marktmiete · Planansatz	0,00 €	0,00 €	0,00 €
Erhaltungsrücklage · Planansatz	8,24 €	8,17 €	16,41 €
Mietpoolverwaltung · brutto	38,08 €	38,08 €	76,16 €
Separate Mindestmietgarantie · individuelle Zusatzkosten	0,00 €	0,00 €	0,00 €
Bewirtschaftung gesamt	82,02 €	81,95 €	163,97 €

WEG: 25 € je Wohnung + 5 € je gewähltem TG-Stellplatz, jeweils zzgl. 19 % USt. Mietpool: 27 € + 5 € TG, jeweils zzgl. 19 % USt; Sondereigentumsverwaltung im Pool enthalten, daher keine zweite SEV-Gebühr. WEG und Pool sind getrennte Leistungen. Erhaltungsrücklage und SEV außerhalb des Pools bleiben gekennzeichnete Planansätze; der Wirtschaftsplan bzw. Einzelvertrag ist maßgeblich. Eine zusätzliche Mindestmietgarantie ist ohne Einzelvereinbarung weder als Leistung noch als Kostenfreiheit bestätigt.

Erwerb geplant: 11.11.2026. Zahlung der Nebenkosten: 23.12.2026. Grundschuldanteil als Planungsschätzung: 30 % der Notar-/Grundbuchkosten. Sofortabzug nur bei steuerlichen Voraussetzungen; übrige Anschaffungsnebenkosten wirken über die zugeordnete AfA ab deren Beginn.

Sanierungsanteil ändern. Wirkung sofort sehen.

Dieselben Vorgaben wie in den Berechnungsparametern. Grundstück, Altbau und Sanierung ergeben zusammen 100 %.

Grundstücksanteil am Basispreis5 %Grundstücksanteil · Gesamt 22.336,40 €ETW 119: 11.220,55 €ETW 117: 11.115,85 €Bleibt beim Verschieben der beiden Regler konstant. Änderbar unter Berechnungsparameter → Kaufpreis & Steuern.

Erhöhte AfA Sanierung · 202934.914,03 € / Jahr

Steuererstattung · 202917.897,78 € / Jahr

Cashflow · 20292.014,13 € / Jahr

Szenario zur bescheinigungsfähigen Kostenbasis der erhöhten Sanierungs-AfA. AfA-Sätze und Zeiträume bleiben erhalten. Maßgeblich ist die tatsächliche Bescheinigung; alle Tabellen und Wohnungsergebnisse rechnen mit.

Jedes Jahr. Alle Wohnungen. Die Gesamtrechnung.

Garantierte Miete · 2026 bis 2039

Modellierte Steuererstattung je Jahr

Die Balken zeigen die errechnete Steuererstattung bzw. Steuernachzahlung aus der Gesamtberechnung. AfA und abzugsfähige Kosten stehen in der eigenen Spalte; sie sind die Bemessungsgrundlage, nicht die Steuererstattung.

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

Jahr	Garantierte Miete	AfA + abzugsfähige Kosten	Steuererstattung rechnerisch	Steuererstattung liquiditätswirksam	Laufender Cashflow¹	EIGENKAPITALEINSATZ beim Erwerb	Liquidität inkl. Erwerb¹
2026	0,00 €	2.590,69 €	1.218,59 €	1.218,59 €	1.218,59 €	58.904,94 €	-57.686,35 €
2027	0,00 €	5.978,87 €	2.681,34 €	2.681,34 €	-3.297,53 €	0,00 €	-3.297,53 €
2028	0,00 €	51.404,33 €	18.569,34 €	18.569,34 €	2.515,94 €	0,00 €	2.515,94 €
2029	15.372,00 €	61.718,25 €	17.897,78 €	17.897,78 €	2.014,13 €	0,00 €	0,00 €
2030	15.372,00 €	61.809,32 €	17.925,78 €	17.925,78 €	1.927,03 €	0,00 €	0,00 €
2031	15.372,00 €	62.472,57 €	18.125,78 €	18.125,78 €	1.935,44 €	0,00 €	0,00 €
2032	15.372,00 €	61.974,99 €	18.764,49 €	18.764,49 €	-1.276,69 €	0,00 €	-1.276,69 €
2033	15.372,00 €	61.461,50 €	18.599,49 €	18.599,49 €	-1.483,45 €	0,00 €	-1.483,45 €
2034	15.372,00 €	60.925,98 €	18.426,49 €	18.426,49 €	-1.699,04 €	0,00 €	-1.699,04 €
2035	15.372,00 €	60.367,51 €	18.959,90 €	18.959,90 €	-1.209,08 €	0,00 €	-1.209,08 €
2036	15.372,00 €	52.026,43 €	15.969,90 €	15.969,90 €	-4.243,40 €	0,00 €	-4.243,40 €
2037	15.372,00 €	51.419,11 €	15.742,90 €	15.742,90 €	-4.515,61 €	0,00 €	-4.515,61 €
2038	15.372,00 €	50.598,40 €	15.893,65 €	15.893,65 €	-4.410,96 €	0,00 €	-4.410,96 €
2039	15.372,00 €	47.876,91 €	14.799,65 €	14.799,65 €	-5.551,99 €	0,00 €	-5.551,99 €
Σ	169.092,00 €	692.624,86 €	213.575,08 €	213.575,08 €	-18.076,62 €	58.904,94 €	-82.858,16 €

Eigenkapitaleinsatz netto · Barwert76.279,39 €Zum geplanten Kauf am 11.11.2026 · nach modellierten RückflüssenNominaler Netto-Einsatz: 82.858,16 €

Eigenkapitaleinsatz nachvollziehen

Barwert aller eigenen Auszahlungen: 79.854,80 €
Abzüglich Barwert der Rückflüsse: 3.575,41 €
Netto-Einsatz ohne Abzinsung: 82.858,16 €

Erwerbseinsatz zum Kaufdatum; spätere Nettozahlungen gemäß Jahresrechnung jeweils zum Jahresende. Der Verkauf und das verbleibende Vermögen sind hier nicht als Rückfluss enthalten. 3 % sind eine änderbare Annahme für die alternative Nettoverzinsung nach Kosten und Steuern, kein zugesagter Marktzins. Der Barwert ist kein Höchstbetrag für den zwischenzeitlichen Liquiditätsbedarf. Die XIRR bleibt aus den ursprünglichen, datierten Zahlungen berechnet. Die MIRR und der neue Anlagevergleich verwenden denselben Vergleichs- und Abzinsungszins.

Methode: Zahlungszeitpunkte und Barwert ↗

Marktwert Bestandsimmobilie 2039437.064,00 €Nach dem modellierten Verkauf vollständig entschuldet.

EIGENKAPITAL-RENDITE · XIRR

Modifizierte, datumsbezogene Eigenkapital-Rendite nach dem MIRR-Prinzip: Alle eigenen negativen Nettozahlungen werden zum geplanten Kauf auf ihren Barwert abgezinst. Positive Nettozahlungen werden mit dem Vergleichszins bis zum Enddatum wiederangelegt; das Netto-Endvermögen kommt am Enddatum einmal hinzu. MIRR = (Endwert der Rückflüsse / Barwert der Zuzahlungen)^(1 / Jahre) − 1. Der Vergleichszins ist eine Nettoannahme nach Kosten und Steuern. Tatsächliche Kreditzinsen und Tilgungen sind bereits in den Cashflows und Restschulden enthalten und werden nicht nochmals abgezogen. Fremdkapital ist kein Eigenkapital. Gibt es keine eigenen negativen Zahlungen, ist eine prozentuale Eigenkapital-Rendite nicht definiert. Die bisherige XIRR wird unverändert zusätzlich ausgewiesen.

+16,63 % p. a.MIRR: 15,04 % p. a. · Kapitalfaktor 5,59×Rechnerisches Netto-Endvermögen: 480.428,38 €

VERGLEICHS- UND ABZINSUNGSZINS

EZB · Zinsstand ↗

% p. a.

¹ Laufender Cashflow vor optionaler Sondertilgung. Liquidität inklusive Erwerb berücksichtigt Eigenkapitaleinsatz und Sondertilgungen jeweils einmal; der Verkauf ist separat im Endvermögen enthalten. Die Rendite verwendet den geplanten Kauf als Anfangsdatum, jährliche Nettozahlungen zum Jahresende und das bewertete Netto-Endvermögen am 31.12.2039. Der Bestandswert ist ein Modellwert, kein tatsächlich ausgezahlter Verkaufserlös. Steuer- und Wertsteigerung sind Annahmen; keine Renditezusage.

Berechnungsmethode: datumsbezogener interner Zinsfuß ↗

Rentabilitätsrechnung: Cashflow und Exit-ÜberschussMiete und Steuererstattung sind noch kein Gewinn. Was bleibt nach Abzug der Aufwendungen tatsächlich übrig?

Cashflow & EntwicklungCashflow & Entwicklung · Miete ist noch kein Gewinn. Was bleibt Dir?i

Finanzierung

Deine Berechnung zum Mitnehmen

Alle drei Downloads verwenden Deine aktuellen Eingaben und ausgewählten Wohnungen. Der Detailbericht enthält die mit Deinen vorhandenen Angaben ausgefüllten Originalformulare.

PDFs mit weißem Seitenhintergrund. Excel enthält die Zahlen und Formeln, ohne Bilder. Die Dateien entstehen ausschließlich in Deinem Browser.

KAUFPREIS PORTFOLIO · ETW119 + ETW117

Kaufpreis der gewählten Eigentumswohnung(en), einschließlich aktivierter Möblierung und Tiefgarage. Kaufnebenkosten kommen separat hinzu.

539.728,00 €Inklusive gewählter Möblierung und Tiefgaragenstellplätze.

GESAMT DARLEHEN

539.728,00 €Sparkasse + KfW

EIGENKAPITALEINSATZ

58.904,94 €

KAUFNEBENKOSTEN: 58.904,94 €

Kaufnebenkosten mitfinanzieren

Sparkasse Fürth · Darlehen

Sollzins

Veränderbarer jährlicher Sollzins als Modellannahme. Individuelles Finanzierungsangebot, Gebühren und Zinsbindung sind maßgeblich.

4,2 % p. a.

Anfangstilgung

Anfänglicher jährlicher Tilgungsanteil. Zusammen mit dem Sollzins bestimmt er die anfängliche Sparkassen-Annuität.

2 % p. a.

Finanzierungsanteil

Anteil des Kaufpreises, der über Sparkasse und KfW finanziert wird. Nicht finanzierte Anteile erhöhen den Eigenkapitaleinsatz. Kaufnebenkosten sind gesondert einstellbar.

100 %GESAMT DARLEHEN: 539.728,00 €

Positiven Cashflow zusätzlich tilgenSondertilgung der SparkassenfinanzierungÜberschüsse aus der laufenden Rechnung werden jährlich zusätzlich getilgt. Keine KfW-Sondertilgung.

Darlehensbetrag Sparkasse395.247,00 €

Zins- und Tilgungsrate mtl.2.042,11 €Anfängliche Annuität bei voller Auszahlung

KfW · Kredit 261 · Sanierung zum Effizienzhaus Denkmal

Sollzins KfW

Veränderbarer jährlicher Sollzins als Modellannahme. Individuelles Finanzierungsangebot, Gebühren und Zinsbindung sind maßgeblich.

3,65 % p. a.

Anfangstilgung nach Anlaufzeit

Die anfängliche Tilgung ergibt sich aus Sollzins und verbleibender Tilgungsdauer. Während der tilgungsfreien Anlaufzeit wird noch nicht regulär getilgt. Die ausgewiesene Quote bezieht sich auf den vollen Kredit vor Zuschuss.

2,45 % p. a.Aus Sollzins und gewählter Tilgungsdauer berechnet.

Geplanter Tilgungszuschuss

The Q: Effizienzhaus Denkmal. BAYIKO nennt 7.500 € Zuschuss bei bis zu 150.000 € Kredit; dies entspricht 5 %. Die KfW nennt aktuell für Denkmal EE 5 % und für Denkmal NH 10 %. Eine individuelle Förderzusage und der Nachweis des erreichten Standards sind maßgeblich. Eine höhere Reglereinstellung ist eine abweichende Rechenannahme.

BAYIKO · Projektgrundlage ↗
KfW 261 · Fördersätze ↗

5 %7.224,05 € · geplante Gutschrift 2028

Laufzeit / tilgungsfrei / ZinsbindungKfW 261 nutzen

Darlehensbetrag KfW144.481,00 €

Zinsrate mtl.380,14 €Ø 2029 · nur Zinsen, ohne Bereitstellung

Zins- und Tilgungsrate danach734,98 €Nach tilgungsfreier Zeit · pro Monat

Tilgungszuschuss7.224,05 €Gutschrift auf die Restschuld

Während der Anlaufzeit fallen nur Zinsen auf die abgerufene Restschuld an. Die Monatswerte 2029 berücksichtigen Bauabrufe und eingeplante Zuschüsse; Bereitstellungszinsen stehen separat in der Kostenübersicht. Der Tilgungszuschuss reduziert die Restschuld, er wird nicht ausgezahlt. Förderanteil und Zuschuss folgen den hinterlegten Projektwerten und Deiner Eingabe.

SOLL-MISCHZINS P. A. · SPARKASSE + KfW

Nach Darlehensbeträgen gewichteter Sollzins: (Sparkassenbetrag × Sparkassenzins + KfW-Betrag × KfW-Sollzins) ÷ Summe beider Kredite. Kein Effektivzins. Tilgungszuschuss, Gebühren und ein separates Kaufnebenkostendarlehen sind darin nicht enthalten.

4,05 % p. a.Sparkasse: 395.247,00 € zu 4,20 % · KfW: 144.481,00 € zu 3,65 %

CASHFLOW: Rentabilitätsrechnung 1. Wirtschaftsjahr 2029

ERTRÄGE − AUFWENDUNGEN = CASHFLOW

Rentabilitätsrechnung für das 1. vollständige Wirtschaftsjahr 2029 · Jahreswerte

Garantierte Miete

Mietertrag im Modelljahr 2029 vor Bewirtschaftung, Finanzierung und Steuern, einschließlich aktivierter Stellplatzmieten. Je ETW gilt die ausgewählte Garantierte Miete oder Erwartete Miete. Bei Eigennutzung wird kein Mietertrag angesetzt.

15.372,00 €Inklusive gewählter TG-Mieten.

Steuererstattung

Modellierte, liquiditätswirksame Steuererstattung im Jahr 2029. Sie berücksichtigt die Mieten und steuerlich abzugsfähigen Aufwendungen im jeweiligen Erwerberprofil sowie den eingestellten Auszahlungszeitpunkt. Sie ist keine Zusage einer Auszahlung. Ein negativer Betrag bedeutet eine zusätzliche Steuerzahlung.

17.897,78 €Gemäß gewähltem Erstattungszeitpunkt.

Zins- und Tilgungsrate

Summe der regulären Darlehenszahlungen des Jahres 2029 für Sparkasse, KfW und gegebenenfalls Kaufnebenkostendarlehen; einschließlich modellierter Bereitstellungszinsen. Optionale Sondertilgungen werden gesondert in der Liquiditätsrechnung berücksichtigt.

29.287,99 €Jahressumme der Darlehenszahlungen.

Bewirtschaftungskosten

Im Modelljahr angesetzte Verwaltung, Mietpool- beziehungsweise Garantiekosten und Erhaltungsrücklage gemäß den Einstellungen je ETW. Eine Einzahlung in die Rücklage belastet die Liquidität, ist aber nicht automatisch sofort steuerlich abzugsfähig.

1.967,66 €Inklusive angesetzter Erhaltungsrücklage.

Cashflow

Laufender Cashflow = Miete minus Bewirtschaftung und Darlehenszahlungen plus modellierte Steuererstattung. Der kumulierte Cashflow summiert die Jahreswerte. Liquidität inklusive Erwerb zieht zusätzlich Eigenkapitaleinsatz und Sondertilgungen jeweils einmal ab.

+2.014,13 €Vor optionaler Sondertilgung und Erwerbseinsatz.

15.372,00 € + 17.897,78 € − 29.287,99 € − 1.967,66 € = +2.014,13 €

EXIT-ÜBERSCHUSS · EIGENKAPITALRENDITE

GESAMTPORTFOLIO · ETW119 + ETW117 · ENDE 2039

KAUFPREIS PORTFOLIO · ETW119 + ETW117

Kaufpreis der gewählten Eigentumswohnung(en), einschließlich aktivierter Möblierung und Tiefgarage. Kaufnebenkosten kommen separat hinzu.

539.728,00 €ETW119 + ETW117

EIGENKAPITALEINSATZ

58.904,94 €

KAUFNEBENKOSTEN: 58.904,94 €

Angenommene Wertsteigerung

Veränderbare Rechenannahme für Immobilienwerte und Exit, keine Prognose oder zugesicherte Rendite. Deine Annahme für den jährlichen Immobilienwertzuwachs. Die gemeinsame Einstellung gilt für das Gesamtportfolio; eine Änderung ersetzt bisherige Einzelabweichungen.

% p. a.

Änderbare Annahme für den jährlichen Wertzuwachs im Gesamtportfolio.

VERKAUFSKOSTEN

Relative Eingabe: Prozentsatz des modellierten Verkaufspreises vor Kosten. Die Stufen 0 %, 3,57 %, 4,76 % und 5 % sind Bruttosätze; Mehrwertsteuer wird nicht nochmals addiert. Absolute Eingabe: fester Eurobetrag für die zum Verkauf markierten Wohnungen insgesamt. Dieser Betrag bleibt bei Änderung der angenommenen Wertsteigerung gleich und wird genau einmal abgezogen. Individuelle Honorarvereinbarungen sind maßgeblich.

Eingabeart

Individueller Prozentsatz%

Verkaufskosten 2039: 15.477,72 € · im Verkaufswert bereits abgezogen.

VERKAUFSWERT ETW 117

Modellierter Verkaufserlös der zum Verkauf markierten Eigentumswohnung(en) im gewählten Exitjahr, nach den eingestellten Verkaufskosten. Frühere Jahre zeigen nur ausgegraute theoretische Vergleichswerte.

418.071,79 €Nach Verkaufskosten · Ende 2039

RESTSCHULD PORTFOLIO

Verbleibende Darlehensschuld am jeweiligen Jahresende nach regulärer Tilgung, eingeplanten Zuschüssen und optionalen Sondertilgungen. In der Portfolio-Exitrechnung werden sämtliche Darlehen des Portfolios berücksichtigt.

374.707,41 €Vor Ablösung durch den Verkauf · Ende 2039

Exit-Überschuss

Verkaufserlös der markierten Eigentumswohnung(en) nach Verkaufskosten minus gesamte Portfolio-Restschuld. Ein negativer Betrag ist die zusätzliche Summe, die zur vollständigen Entschuldung fehlt.

+43.364,38 €Verkaufswert − gesamte Portfolio-Restschuld.

Erforderliche Wertsteigerung

Jährliche Wertsteigerung, die bis Ende 2039 erforderlich wäre, damit der Verkaufserlös der markierten ETW nach Verkaufskosten die Restschuld des gesamten Portfolios deckt. Individuelle Wertsteigerungseinstellungen und Verkaufszeitpunkt sind zu beachten.

3,78 % p. a.Zur vollständigen Ablösung der Portfolio-Restschuld.

EIGENKAPITAL-RENDITE · XIRR

+16,63 % p. a.MIRR: 15,04 % p. a. · Kapitalfaktor 5,59×

Anlagevergleich · Kapitaleinsatz & Rendite

Was würde aus denselben eigenen Zuzahlungen in einer alternativen Anlage? Alle Zahlungen zählen zum modellierten Zeitpunkt – auch bei vollständig mitfinanzierten Kaufnebenkosten.

VERGLEICHS- UND ABZINSUNGSZINS

EZB · Zinsstand ↗

% p. a.

Nettoannahme nach Kosten und Steuern · gleicher Zinssatz für Barwert, Wiederanlage und Alternativanlage.

EIGENE ZUZAHLUNGEN · BARWERT

Barwert der eigenen negativen Nettozahlungen vom Kauf bis 2039-12-31. Spätere Zuzahlungen werden abgezinst. Gleichzeitige Zahlungen und Rückflüsse werden je Datum saldiert. Vollständig fremdfinanzierte Kaufnebenkosten werden nicht zusätzlich als Eigenmittel angesetzt; ihre Kreditraten stecken in den laufenden Zahlungen.

76.090,36 €Nominal: 81.040,70 € · Basisdatum 11.11.2026

EIGENKAPITAL-RENDITE · MIRR

+15,04 % p. a.Datumsbezogen · Vergleichszins 3,00 % netto p. a.

ALTERNATIVANLAGE · ENDWERT

Jede eigene Netto-Zuzahlung wird zum gleichen Datum stattdessen in die Alternativanlage eingezahlt und bis zum Enddatum mit dem gewählten Nettovergleichszins aufgezinst. Damit werden identische eigene Einzahlungen verglichen.

112.221,89 €Gleiche eigenen Einzahlungen · Ende 2039

IMMOBILIENANLAGE · VERGLEICHSENDWERT

Endwert der positiven Netto-Rückflüsse einschließlich des Netto-Endvermögens. Zahlungen am selben Datum werden zuerst saldiert; positive Salden werden bis zum Enddatum zum Vergleichszins wiederangelegt. Kredite und Verkaufskosten sind bereits abgezogen. Das verbleibende Immobilienvermögen ist ein Modellwert, kein ausgezahlter Verkaufserlös.

480.149,57 €Netto-Endvermögen vor Saldierung: 480.428,38 € · laufende Zahlungen datumsgleich verrechnet

MEHRWERT GEGENÜBER ALTERNATIVANLAGE

Immobilien-Vergleichsendwert minus Endwert der Alternativanlage bei gleichen eigenen Einzahlungen. Hier ist die entgangene alternative Verzinsung bereits berücksichtigt. Sie wird nicht nochmals von Cashflow oder Exit-Überschuss abgezogen.

+367.927,69 €Differenz der Endwerte · 2039

KAPITALWERT ZUM KAUFDATUM

Summe aller eigenen, datierten Zahlungen und des Netto-Endvermögens, auf das Kaufdatum mit dem Vergleichszins abgezinst. Ein positiver Kapitalwert bedeutet einen rechnerischen Vorteil gegenüber der gewählten Alternativanlage.

+249.467,81 €Mehrwert auf das Kaufdatum abgezinst

XIRR der ursprünglichen Zahlungsreihe: +16,63 % pro Jahr. MIRR bewertet die zeitlich verteilten Eigenmittel und setzt die Wiederanlage zum Vergleichszins voraus. Die Methoden können deshalb unterschiedliche Werte liefern. Wertsteigerung, Steuern und Vergleichsverzinsung bleiben Modellannahmen; die Anlagen haben unterschiedliche Risiken und Liquidität.

Zahlungsreihe und Rechenweg nachvollziehen

MIRR = (Endwert positiver Zahlungen ÷ Barwert negativer Zahlungen)^(1 ÷ Haltedauer in Jahren) − 1. taggenaue Exponenten mit 365 Tagen; Erwerbseinsatz zum geplanten Kauf, laufende Nettozahlungen modellhaft zum Jahresende. Das Netto-Endvermögen wird am Enddatum genau einmal berücksichtigt.

Zahlungsdatum	Eigene Nettozahlung / Rückfluss	Barwert Zuzahlung	Endwert Rückfluss
11.11.2026	-58.904,94 €	58.904,94 €	—
31.12.2026	1.218,59 €	—	1.789,98 €
31.12.2027	-3.297,53 €	3.188,55 €	—
31.12.2028	2.515,94 €	—	3.483,21 €
31.12.2032	-1.276,69 €	1.064,71 €	—
31.12.2033	-1.483,45 €	1.201,11 €	—
31.12.2034	-1.699,04 €	1.335,60 €	—
31.12.2035	-1.209,08 €	922,77 €	—
31.12.2036	-4.243,40 €	3.143,96 €	—
31.12.2037	-4.515,61 €	3.248,20 €	—
31.12.2038	-4.410,96 €	3.080,51 €	—
31.12.2039	474.876,39 €	—	474.876,39 €

MIRR-Prinzip: Finanzierung und Wiederanlage ↗

Die hier verwendete Erweiterung rechnet taggenau; die Excel-Funktion MIRR selbst geht von regelmäßigen Perioden aus. Keine Renditezusage. Eine risiko- und laufzeitgleiche Alternative muss individuell gewählt werden.

Cashflow & EntwicklungCashflow & Entwicklung · Deine Jahresrechnung statt Bauchgefühl.i

Σ Modell-zVE vor Immobilien78.354 €Σ Steuer vor Immobilien p. a.21.942 €AfA / WK aus vermieteten ETW 202959.948 €Σ Steuererstattung p. M.+ 1.491,48 €

GESAMTPORTFOLIO · ETW 119 + ETW 117 · Vermögen & Exit

ENDWERTE ZUM 31.12.2039

539.728 €Kaufpreis

−18.077 €Cashflow kumuliert

870.614 €Marktwert

418.072 €Verkaufswert ETW

374.707 €Restschuld

+43.364 €Exit-Überschuss

Kaufpreis laut aktueller Auswahl; übrige Modellwerte zum Ende 2039. Verkaufswert: Erlös der zum Verkauf markierten ETW nach Verkaufskosten. Exit-Überschuss: dieser Erlös abzüglich der gesamten Portfolio-Restschuld. Cashflow kumuliert: Summe der laufenden Jahres-Cashflows, ohne anfänglichen Erwerbseinsatz. Gemeinsame Euro-Skala, keine Renditezusage.

1. Erwerber · Gehaltsabrechnung VOR / NACH Immobilieninvestment

Original-Formularlayout · Monatswerte

Hinweise zur Modellabrechnung

Das Formular übernimmt die Anordnung der Originalvorlage. Alle Beträge sind Monatswerte bzw. Monatsdurchschnitte. Leere Striche bedeuten nicht erfasst, nicht null. Lohnsteuerklasse, Kinderfreibeträge, Arbeitszeiten, Firmenwagen und Arbeitgeberzuschüsse werden nicht aus der Vorlage angenommen.

Die bestehende jährliche Steuerrechnung wird auf Monate verteilt. Sie ist keine vollständige Lohnabrechnung nach BMF-PAP. Die Immobilienwirkung vermindert die steuerliche Modellbasis, nicht das vereinbarte Bruttogehalt. Ein tatsächlicher Lohnsteuerfreibetrag muss beantragt werden. Die ausgewiesene Steuererstattung ist bereits im Netto enthalten; Immobilien-Cashflow steht separat unter dem Vergleich.

Keine Entgeltbescheinigung nach § 108 GewO. Bestehende Modellgrenzen bei Ehegatten, Kapitalsteuer und freiwilliger Rentner-GKV bleiben bestehen.

Monatswerte als kompakte Übersicht

VOR

1. Erwerber · AusgangssituationMonatsprojektion · Stand heutige Rechtslage

Grundtabelle35 Jahreprivat krankenversichert

Ø Brutto pro Monat: 8.400,00 €
Freibetrag für Sanierungs-AfA / WK p. M.: 0,00 €
ESt / LSt / Soli / KiSt p. M.: − 1.996,56 €
Rentenversicherung p. M.: − 781,20 €
Arbeitslosenversicherung p. M.: − 109,20 €
Private Krankenversicherung p. M.: − 442,00 €
Private Pflegepflichtversicherung p. M.: − 78,00 €
Sichtbarer Steuererstattung p. M.: 0,00 €

modellierter Auszahlungsbetrag4.993,04 €

Original-Formularlayout · Monatswerte

Hinweise zur Modellabrechnung

Keine Entgeltbescheinigung nach § 108 GewO. Bestehende Modellgrenzen bei Ehegatten, Kapitalsteuer und freiwilliger Rentner-GKV bleiben bestehen.

Monatswerte als kompakte Übersicht

NACH

1. Erwerber · Steuererstattung des InvestmentsMonatsprojektion · Stand heutige Rechtslage

Grundtabelle35 Jahreprivat krankenversichert

Ø Brutto pro Monat: 8.400,00 €
Freibetrag für Sanierungs-AfA / WK p. M.: − 3.862,19 €
ESt / LSt / Soli / KiSt p. M.: − 505,08 €
Rentenversicherung p. M.: − 781,20 €
Arbeitslosenversicherung p. M.: − 109,20 €
Private Krankenversicherung p. M.: − 442,00 €
Private Pflegepflichtversicherung p. M.: − 78,00 €
Sichtbarer Steuererstattung p. M.: + 1.491,48 €

modellierter Auszahlungsbetrag6.484,52 €

Immobilien-Cashflow 2029 nach modellierter Steuererstattung+ 167,84 € / MonatDie ETW werden in der sichtbaren Reihenfolge nacheinander gerechnet. Jede folgende Wohnung startet beim zVE, das nach der vorherigen Wohnung je beteiligter Person verbleibt.

Finanzierung und Rentabilität je Eigentumswohnung · 2029

ETW	Nutzung / Rolle	Kaufpreis	Spk. Fürth	KfW 261	zVE vor ETW	zVE nach ETW	Garantierte Miete	Zins / Tilgung	Bewirtschaftung	AfA / WK	Steuererstattung	Cashflow	Wertsteigerung
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	270.911 €	198.347 €	72.564 €	82.645 €	59.379 €	7.716 €	14.700 €	984 €	30.097 €	+9.966 €	+1.998 €	4,82 %
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	268.817 €	196.900 €	71.917 €	59.379 €	36.299 €	7.656 €	14.588 €	983 €	29.850 €	+7.932 €	+16 €	4,82 %
Σ Portfolio		539.728 €	395.247 €	144.481 €	82.645 €	36.299 €	15.372 €	29.288 €	1.968 €	59.948 €	+17.898 €	+2.014 €	Ziel 3,78 %

Gesamtbetrachtung jedes Jahres · 2026 bis 2039

Jahr öffnen · Gesamtwerte und Details je ETW

2026Vorbereitungs-/BauphaseCashflow1.218,59 €Marktwert Portfolio0,00 €Verkaufswert ETW · theoretisch0,00 €Restschuld Portfolio · theoretisch0,00 €Exit-Überschuss · theoretisch0,00 €

zVE vor ETW: 78.354 €
AfA / Werbungskosten: 2.591 €
Garantierte Miete: 0 €
Steuererstattung: 1.219 €
Finanzierungskosten: 0 €
Bewirtschaftung: 0 €
Cashflow: 1.219 €
Sondertilgung Bank: 0 €
Marktwert: 0 €
Restschuld: 0 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	78.354 €	77.054 €	1.300 €	+612 €	0 €	0 €	0 €	+612 €	0 €	0 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	77.054 €	75.763 €	1.290 €	+607 €	0 €	0 €	0 €	+607 €	0 €	0 €
Gesamt 2026		78.354,00 €	75.763,31 €	2.590,69 €	1.218,59 €	0,00 €	0,00 €	0,00 €	1.218,59 €	0,00 €	0,00 €

2027Vorbereitungs-/BauphaseCashflow-3.297,53 €Marktwert Portfolio518.728,00 €Verkaufswert ETW · theoretisch249.095,08 €Restschuld Portfolio · theoretisch286.055,84 €Exit-Überschuss · theoretisch-36.960,76 €

zVE vor ETW: 78.354 €
AfA / Werbungskosten: 5.979 €
Garantierte Miete: 0 €
Steuererstattung: 2.681 €
Finanzierungskosten: 5.979 €
Bewirtschaftung: 0 €
Cashflow: -3.298 €
Sondertilgung Bank: 0 €
Marktwert: 518.728 €
Restschuld: 286.056 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	78.354 €	75.353 €	3.001 €	+1.411 €	0 €	3.001 €	0 €	−1.590 €	260.411 €	143.583 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	75.353 €	72.375 €	2.978 €	+1.270 €	0 €	2.978 €	0 €	−1.708 €	258.317 €	142.473 €
Gesamt 2027		78.354,00 €	72.375,13 €	5.978,87 €	2.681,34 €	0,00 €	5.978,87 €	0,00 €	-3.297,53 €	518.728,00 €	286.055,84 €

2028Vorbereitungs-/BauphaseCashflow2.515,94 €Marktwert Portfolio518.728,00 €Verkaufswert ETW · theoretisch249.095,08 €Restschuld Portfolio · theoretisch486.627,07 €Exit-Überschuss · theoretisch-237.531,99 €

zVE vor ETW: 78.354 €
AfA / Werbungskosten: 51.404 €
Garantierte Miete: 0 €
Steuererstattung: 18.569 €
Finanzierungskosten: 16.053 €
Bewirtschaftung: 0 €
Cashflow: 2.516 €
Sondertilgung Bank: 0 €
Marktwert: 518.728 €
Restschuld: 486.627 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	78.354 €	52.538 €	25.816 €	+10.492 €	0 €	8.058 €	0 €	+2.434 €	260.411 €	244.255 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	52.538 €	26.950 €	25.589 €	+8.077 €	0 €	7.995 €	0 €	+82 €	258.317 €	242.372 €
Gesamt 2028		78.354,00 €	26.949,67 €	51.404,33 €	18.569,34 €	0,00 €	16.053,40 €	0,00 €	2.515,94 €	518.728,00 €	486.627,07 €

2029BewirtschaftungsjahrCashflow2.014,13 €Marktwert Portfolio543.730,69 €Verkaufswert ETW · theoretisch261.101,47 €Restschuld Portfolio · theoretisch475.115,53 €Exit-Überschuss · theoretisch-214.014,06 €

zVE vor ETW: 82.645 €
AfA / Werbungskosten: 61.718 €
Garantierte Miete: 15.372 €
Steuererstattung: 17.898 €
Finanzierungskosten: 29.288 €
Bewirtschaftung: 1.968 €
Cashflow: 2.014 €
Sondertilgung Bank: 2.014 €
Marktwert: 543.731 €
Restschuld: 475.116 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	82.645 €	59.379 €	30.983 €	+9.966 €	7.716 €	14.700 €	984 €	+1.998 €	272.963 €	238.479 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	59.379 €	36.299 €	30.736 €	+7.932 €	7.656 €	14.588 €	983 €	+16 €	270.768 €	236.637 €
Gesamt 2029		82.645,20 €	36.298,95 €	61.718,25 €	17.897,78 €	15.372,00 €	29.287,99 €	1.967,66 €	2.014,13 €	543.730,69 €	475.115,53 €

2030BewirtschaftungsjahrCashflow1.927,03 €Marktwert Portfolio569.938,51 €Verkaufswert ETW · theoretisch273.686,56 €Restschuld Portfolio · theoretisch509.547,88 €Exit-Überschuss · theoretisch-235.861,32 €

zVE vor ETW: 82.645 €
AfA / Werbungskosten: 61.809 €
Garantierte Miete: 15.372 €
Steuererstattung: 17.926 €
Finanzierungskosten: 29.364 €
Bewirtschaftung: 2.007 €
Cashflow: 1.927 €
Sondertilgung Bank: 1.927 €
Marktwert: 569.939 €
Restschuld: 509.548 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	82.645 €	59.333 €	31.028 €	+9.983 €	7.716 €	14.738 €	1.004 €	+1.957 €	286.120 €	255.763 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	59.333 €	36.208 €	30.781 €	+7.943 €	7.656 €	14.626 €	1.003 €	−30 €	283.819 €	253.785 €
Gesamt 2030		82.645,20 €	36.207,88 €	61.809,32 €	17.925,78 €	15.372,00 €	29.363,73 €	2.007,02 €	1.927,03 €	569.938,51 €	509.547,88 €

2031BewirtschaftungsjahrCashflow1.935,44 €Marktwert Portfolio597.409,54 €Verkaufswert ETW · theoretisch286.878,25 €Restschuld Portfolio · theoretisch498.570,61 €Exit-Überschuss · theoretisch-211.692,36 €

zVE vor ETW: 82.645 €
AfA / Werbungskosten: 62.473 €
Garantierte Miete: 15.372 €
Steuererstattung: 18.126 €
Finanzierungskosten: 29.515 €
Bewirtschaftung: 2.047 €
Cashflow: 1.935 €
Sondertilgung Bank: 1.935 €
Marktwert: 597.410 €
Restschuld: 498.571 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	82.645 €	59.000 €	31.361 €	+10.110 €	7.716 €	14.814 €	1.024 €	+1.988 €	299.911 €	250.254 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	59.000 €	35.545 €	31.111 €	+8.016 €	7.656 €	14.702 €	1.023 €	−53 €	297.499 €	248.317 €
Gesamt 2031		82.645,20 €	35.544,63 €	62.472,57 €	18.125,78 €	15.372,00 €	29.515,19 €	2.047,15 €	1.935,44 €	597.409,54 €	498.570,61 €

2032BewirtschaftungsjahrCashflow-1.276,69 €Marktwert Portfolio626.204,69 €Verkaufswert ETW · theoretisch300.705,78 €Restschuld Portfolio · theoretisch485.184,47 €Exit-Überschuss · theoretisch-184.478,69 €

zVE vor ETW: 87.622 €
AfA / Werbungskosten: 61.975 €
Garantierte Miete: 15.372 €
Steuererstattung: 18.764 €
Finanzierungskosten: 33.325 €
Bewirtschaftung: 2.088 €
Cashflow: -1.277 €
Sondertilgung Bank: 0 €
Marktwert: 626.205 €
Restschuld: 485.184 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	87.622 €	64.226 €	31.111 €	+10.403 €	7.716 €	16.727 €	1.045 €	+348 €	314.366 €	243.535 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	64.226 €	41.019 €	30.864 €	+8.361 €	7.656 €	16.598 €	1.044 €	−1.625 €	311.838 €	241.650 €
Gesamt 2032		87.621,60 €	41.018,61 €	61.974,99 €	18.764,49 €	15.372,00 €	33.325,08 €	2.088,10 €	-1.276,69 €	626.204,69 €	485.184,47 €

2033BewirtschaftungsjahrCashflow-1.483,45 €Marktwert Portfolio656.387,75 €Verkaufswert ETW · theoretisch315.199,80 €Restschuld Portfolio · theoretisch471.247,25 €Exit-Überschuss · theoretisch-156.047,45 €

zVE vor ETW: 87.622 €
AfA / Werbungskosten: 61.462 €
Garantierte Miete: 15.372 €
Steuererstattung: 18.599 €
Finanzierungskosten: 33.325 €
Bewirtschaftung: 2.130 €
Cashflow: -1.483 €
Sondertilgung Bank: 0 €
Marktwert: 656.388 €
Restschuld: 471.247 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	87.622 €	64.484 €	30.854 €	+10.300 €	7.716 €	16.727 €	1.065 €	+224 €	329.519 €	236.539 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	64.484 €	41.532 €	30.608 €	+8.299 €	7.656 €	16.598 €	1.064 €	−1.707 €	326.869 €	234.708 €
Gesamt 2033		87.621,60 €	41.532,10 €	61.461,50 €	18.599,49 €	15.372,00 €	33.325,08 €	2.129,86 €	-1.483,45 €	656.387,75 €	471.247,25 €

2034BewirtschaftungsjahrCashflow-1.699,04 €Marktwert Portfolio688.025,64 €Verkaufswert ETW · theoretisch330.392,43 €Restschuld Portfolio · theoretisch456.736,18 €Exit-Überschuss · theoretisch-126.343,75 €

zVE vor ETW: 87.622 €
AfA / Werbungskosten: 60.926 €
Garantierte Miete: 15.372 €
Steuererstattung: 18.426 €
Finanzierungskosten: 33.325 €
Bewirtschaftung: 2.172 €
Cashflow: -1.699 €
Sondertilgung Bank: 0 €
Marktwert: 688.026 €
Restschuld: 456.736 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	87.622 €	64.753 €	30.585 €	+10.192 €	7.716 €	16.727 €	1.087 €	+95 €	345.402 €	229.255 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	64.753 €	42.068 €	30.341 €	+8.234 €	7.656 €	16.598 €	1.086 €	−1.794 €	342.624 €	227.481 €
Gesamt 2034		87.621,60 €	42.067,62 €	60.925,98 €	18.426,49 €	15.372,00 €	33.325,08 €	2.172,45 €	-1.699,04 €	688.025,64 €	456.736,18 €

2035BewirtschaftungsjahrCashflow-1.209,08 €Marktwert Portfolio721.188,48 €Verkaufswert ETW · theoretisch346.317,34 €Restschuld Portfolio · theoretisch441.627,53 €Exit-Überschuss · theoretisch-95.310,18 €

zVE vor ETW: 92.914 €
AfA / Werbungskosten: 60.368 €
Garantierte Miete: 15.372 €
Steuererstattung: 18.960 €
Finanzierungskosten: 33.325 €
Bewirtschaftung: 2.216 €
Cashflow: -1.209 €
Sondertilgung Bank: 0 €
Marktwert: 721.188 €
Restschuld: 441.628 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	92.914 €	70.325 €	30.304 €	+10.384 €	7.716 €	16.727 €	1.108 €	+264 €	362.050 €	221.672 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	70.325 €	47.918 €	30.063 €	+8.576 €	7.656 €	16.598 €	1.107 €	−1.473 €	359.139 €	219.956 €
Gesamt 2035		92.913,60 €	47.918,09 €	60.367,51 €	18.959,90 €	15.372,00 €	33.325,08 €	2.215,90 €	-1.209,08 €	721.188,48 €	441.627,53 €

2036BewirtschaftungsjahrCashflow-4.243,40 €Marktwert Portfolio755.949,76 €Verkaufswert ETW · theoretisch363.009,84 €Restschuld Portfolio · theoretisch425.896,60 €Exit-Überschuss · theoretisch-62.886,75 €

zVE vor ETW: 92.914 €
AfA / Werbungskosten: 52.026 €
Garantierte Miete: 15.372 €
Steuererstattung: 15.970 €
Finanzierungskosten: 33.325 €
Bewirtschaftung: 2.260 €
Cashflow: -4.243 €
Sondertilgung Bank: 0 €
Marktwert: 755.950 €
Restschuld: 425.897 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	92.914 €	74.515 €	26.114 €	+8.624 €	7.716 €	16.727 €	1.131 €	−1.518 €	379.501 €	213.775 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	74.515 €	56.259 €	25.912 €	+7.346 €	7.656 €	16.598 €	1.130 €	−2.726 €	376.449 €	212.121 €
Gesamt 2036		92.913,60 €	56.259,17 €	52.026,43 €	15.969,90 €	15.372,00 €	33.325,08 €	2.260,22 €	-4.243,40 €	755.949,76 €	425.896,60 €

2037BewirtschaftungsjahrCashflow-4.515,61 €Marktwert Portfolio792.386,54 €Verkaufswert ETW · theoretisch380.506,91 €Restschuld Portfolio · theoretisch409.517,65 €Exit-Überschuss · theoretisch-29.010,73 €

zVE vor ETW: 92.914 €
AfA / Werbungskosten: 51.419 €
Garantierte Miete: 15.372 €
Steuererstattung: 15.743 €
Finanzierungskosten: 33.325 €
Bewirtschaftung: 2.305 €
Cashflow: -4.516 €
Sondertilgung Bank: 0 €
Marktwert: 792.387 €
Restschuld: 409.518 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	92.914 €	74.820 €	25.809 €	+8.496 €	7.716 €	16.727 €	1.153 €	−1.668 €	397.793 €	205.554 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	74.820 €	56.866 €	25.610 €	+7.247 €	7.656 €	16.598 €	1.152 €	−2.847 €	394.594 €	203.964 €
Gesamt 2037		92.913,60 €	56.866,49 €	51.419,11 €	15.742,90 €	15.372,00 €	33.325,08 €	2.305,43 €	-4.515,61 €	792.386,54 €	409.517,65 €

2038BewirtschaftungsjahrCashflow-4.410,96 €Marktwert Portfolio830.579,57 €Verkaufswert ETW · theoretisch398.847,35 €Restschuld Portfolio · theoretisch392.463,89 €Exit-Überschuss · theoretisch6.383,46 €

zVE vor ETW: 98.470 €
AfA / Werbungskosten: 50.598 €
Garantierte Miete: 15.372 €
Steuererstattung: 15.894 €
Finanzierungskosten: 33.325 €
Bewirtschaftung: 2.352 €
Cashflow: -4.411 €
Sondertilgung Bank: 0 €
Marktwert: 830.580 €
Restschuld: 392.464 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	98.470 €	80.788 €	25.398 €	+8.310 €	7.716 €	16.727 €	1.176 €	−1.878 €	416.966 €	196.994 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	80.788 €	63.244 €	25.201 €	+7.584 €	7.656 €	16.598 €	1.175 €	−2.533 €	413.613 €	195.470 €
Gesamt 2038		98.470,20 €	63.243,80 €	50.598,40 €	15.893,65 €	15.372,00 €	33.325,08 €	2.351,53 €	-4.410,96 €	830.579,57 €	392.463,89 €

2039BewirtschaftungsjahrCashflow-5.551,99 €Marktwert Portfolio870.613,51 €Verkaufswert ETW418.071,79 €Restschuld Portfolio374.707,41 €Exit-Überschuss43.364,38 €

zVE vor ETW: 98.470 €
AfA / Werbungskosten: 47.877 €
Garantierte Miete: 15.372 €
Steuererstattung: 14.800 €
Finanzierungskosten: 33.325 €
Bewirtschaftung: 2.399 €
Cashflow: -5.552 €
Sondertilgung Bank: 0 €
Marktwert: 870.614 €
Restschuld: 374.707 €
Verkaufs-ETW: 433.550 €

ETW	Nutzung / Rolle	zVE vor ETW	zVE nach ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Finanzierung	Bewirtschaftung	Cashflow	Marktwert	Restschuld
ETW 119	Vermietung · Bestandsobjekt	98.470 €	82.151 €	24.036 €	+7.670 €	7.716 €	16.727 €	1.200 €	−2.541 €	437.064 €	188.081 €
ETW 117	Vermietung · Verkaufsabsicht	82.151 €	65.965 €	23.841 €	+7.130 €	7.656 €	16.598 €	1.199 €	−3.011 €	433.550 €	186.626 €
Gesamt 2039		98.470,20 €	65.965,29 €	47.876,91 €	14.799,65 €	15.372,00 €	33.325,08 €	2.398,56 €	-5.551,99 €	870.613,51 €	374.707,41 €

Gesamt / EndwerteCashflow summiert · übrige Werte am EndeCashflow-18.076,62 €Marktwert Portfolio870.613,51 €Verkaufswert ETW418.071,79 €Restschuld Portfolio374.707,41 €Exit-Überschuss43.364,38 €

GESAMTPORTFOLIO · ETW 119 + ETW 117 · Vermögen & Exit

ENDWERTE ZUM 31.12.2039

539.728 €Kaufpreis

−18.077 €Cashflow kumuliert

870.614 €Marktwert

418.072 €Verkaufswert ETW

374.707 €Restschuld

+43.364 €Exit-Überschuss

Dein Einsatz. Dein Vermögensaufbau. Deine Rendite.

KAUFNEBENKOSTEN

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und vereinbartes Maklerhonorar. Im Rechner werden diese Positionen getrennt berechnet; tatsächliche Rechnungen und Vereinbarungen sind maßgeblich.

58.904,94 €Grunderwerbsteuer · Notar · Grundbuch · Maklerhonorar

EIGENKAPITALEINSATZ

58.904,94 €

KAUFNEBENKOSTEN: 58.904,94 €

AUFGEBAUTES NETTOVERMÖGEN · ENDE 2039

Netto-Endvermögen = Marktwert der behaltenen Wohnung(en) plus Verkaufserlös nach Kosten minus sämtliche Portfolio-Restschulden. Die verkaufte Wohnung wird nicht nochmals als vorhandenes Vermögen addiert. ETW119: 437.064,00 € · ETW117: 433.549,51 €

+480.428,38 €Behaltene Immobilien: 437.064,00 € + Exit-Überschuss: 43.364,38 €

EIGENKAPITAL-RENDITE · XIRR

+16,63 % p. a.MIRR: 15,04 % p. a. · Kapitalfaktor 5,59×

Marktwerte zum 31.12.2039: ETW119: 437.064,00 € · ETW117: 433.549,51 €. Gesamtportfolio: 870.613,51 €. Der Verkaufserlös ist in der Exitrechnung enthalten; die verkaufte ETW wird im Netto-Endvermögen nicht doppelt gezählt.

Vollständige Jahrestabelle 2026–2039 zusätzlich öffnen

Jahr	Phase	zVE vor ETW	AfA / WK	Steuererstattung	Garantierte Miete	Zins / Tilgung	Bewirtschaftung	Cashflow	Sondertilgung Bank	Marktwert	Restschuld	Verkaufs-ETW
2026	Vorbereitung	78.354 €	0 €	+1.219 €	0 €	0 €	0 €	+1.219 €	0 €	0 €	0 €	0 €
2027	1. Zahlung / Zinsphase	78.354 €	5.979 €	+2.681 €	0 €	5.979 €	0 €	−3.298 €	0 €	518.728 €	286.056 €	258.317 €
2028	Bau- und Zinsphase	78.354 €	51.404 €	+18.569 €	0 €	16.053 €	0 €	+2.516 €	0 €	518.728 €	486.627 €	258.317 €
2029	1. volles Bewirtschaftungsjahr	82.645 €	59.948 €	+17.898 €	15.372 €	29.288 €	1.968 €	+2.014 €	2.014 €	543.731 €	475.116 €	270.768 €
2030	Bewirtschaftung	82.645 €	60.003 €	+17.926 €	15.372 €	29.364 €	2.007 €	+1.927 €	1.927 €	569.939 €	509.548 €	283.819 €
2031	Bewirtschaftung	82.645 €	60.630 €	+18.126 €	15.372 €	29.515 €	2.047 €	+1.935 €	1.935 €	597.410 €	498.571 €	297.499 €
2032	Bewirtschaftung	87.622 €	60.096 €	+18.764 €	15.372 €	33.325 €	2.088 €	−1.277 €	0 €	626.205 €	485.184 €	311.838 €
2033	Bewirtschaftung	87.622 €	59.545 €	+18.599 €	15.372 €	33.325 €	2.130 €	−1.483 €	0 €	656.388 €	471.247 €	326.869 €
2034	Bewirtschaftung	87.622 €	58.971 €	+18.426 €	15.372 €	33.325 €	2.172 €	−1.699 €	0 €	688.026 €	456.736 €	342.624 €
2035	Bewirtschaftung	92.914 €	58.373 €	+18.960 €	15.372 €	33.325 €	2.216 €	−1.209 €	0 €	721.188 €	441.628 €	359.139 €
2036	Bewirtschaftung	92.914 €	49.992 €	+15.970 €	15.372 €	33.325 €	2.260 €	−4.243 €	0 €	755.950 €	425.897 €	376.449 €
2037	Bewirtschaftung	92.914 €	49.344 €	+15.743 €	15.372 €	33.325 €	2.305 €	−4.516 €	0 €	792.387 €	409.518 €	394.594 €
2038	Bewirtschaftung	98.470 €	48.482 €	+15.894 €	15.372 €	33.325 €	2.352 €	−4.411 €	0 €	830.580 €	392.464 €	413.613 €
2039	Bewirtschaftung	98.470 €	45.718 €	+14.800 €	15.372 €	33.325 €	2.399 €	−5.552 €	0 €	870.614 €	374.707 €	433.550 €

Finanzmathematische Logik

Finanzmathematisch fundiert. Keine leeren Versprechen.

Die Formeln zeigen offen, wie Rate, Restschuld, Laufzeit, Endwert und jährliche Wertsteigerung im Modell zusammenhängen.

Regelmäßige Rate: Berechnet die regelmäßige Darlehensrate A. — **Regelmäßige Rate**Berechnet die regelmäßige Darlehensrate A.

Restschuld: Restschuld eines Annuitätendarlehens nach t Perioden — **Restschuld**Restschuld eines Annuitätendarlehens nach t Perioden

Tilgungsdauer: Berechnet die Periodenzahl n bis zur Volltilgung. — **Tilgungsdauer**Berechnet die Periodenzahl n bis zur Volltilgung.

Annuität: Zusammenhang aus Darlehen, Zins, Laufzeit und Annuität — **Annuität**Zusammenhang aus Darlehen, Zins, Laufzeit und Annuität

Barwert: Anfangskapital beziehungsweise Darlehensbarwert — **Barwert**Anfangskapital beziehungsweise Darlehensbarwert

Laufzeit: Laufzeit bis zum vorgegebenen Endkapital — **Laufzeit**Laufzeit bis zum vorgegebenen Endkapital

Zinsfaktoren: Berechnet effektiven und konformen Zinsfaktor. — **Zinsfaktoren**Berechnet effektiven und konformen Zinsfaktor.

Endwert: Endkapital einer regelmäßigen Zahlungsreihe — **Endwert**Endkapital einer regelmäßigen Zahlungsreihe

Wertsteigerung: Jährliche geometrische Wertsteigerung aus Anfangs- und Endwert — **Wertsteigerung**Jährliche geometrische Wertsteigerung aus Anfangs- und Endwert

Zeichen: K₀ = Anfangskapital · Kₙ/Kₜ = Endkapital beziehungsweise Restschuld · A/R = Annuität oder regelmäßige Rate · i = Periodenzins · q = 1 + i · n/t = Anzahl der Perioden.

Rechenbasis und Grenzen

Mietbeginn, AfA, Bauabrufe und Kosten folgen den zentralen Vorgaben. Bauzeitzinsen werden getrennt nach Sparkasse und KfW ausgewiesen. Erhaltungsrücklagen mindern die Liquidität, sind bei Einzahlung aber keine Werbungskosten. Die Sanierungs-AfA beginnt im gewählten Fertigstellungsjahr und läuft mit 9 % in den ersten acht und anschließend 7 %. Bei Eigennutzung werden weder Miete noch Vermietungs-AfA/Werbungskosten angesetzt; eine mögliche Begünstigung nach § 10f EStG bleibt einer separaten Prüfung vorbehalten. Die Steuererstattung läuft ETW für ETW über das verbleibende zVE jeder beteiligten Person.

§ 32a EStG · Einkommensteuertarif § 7h EStG · erhöhte Absetzungen § 10f EStG · Eigennutzung § 22 EStG · Renten KfW 261 · aktuelle Konditionen

Unterlagen & nächste SchritteErst prüfen. Dann entscheiden. Mit allen Zahlen auf dem Tisch.

Originalunterlagen & nächste SchritteErst lesen. Dann entscheiden. Alle Unterlagen zum Download.i

Originalunterlagen von BAYIKO und unsere aufbereiteten Kurzexposés sind getrennt gekennzeichnet. Vorschau öffnet die Datei; Herunterladen speichert die Unterlage. Individuelle Berechnung und Finanzierungsanfrage findest Du als eigene Aktionen darunter.

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ETW 119-B1-2

Aktueller Mietansatz im Rechner: Garantierte Miete. Die Kurzexposés zeigen beide Mietwerte als Referenz mit Möblierung und TG.

Kurzexposé · beide Mieten Kurzexposé herunterladen BAYIKO-Einzelexposé · Original vom 24.10.2026 Originalexposé herunterladen Grundriss · Vorschau Grundriss herunterladen

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Aktueller Mietansatz im Rechner: Garantierte Miete. Die Kurzexposés zeigen beide Mietwerte als Referenz mit Möblierung und TG.

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BAYIKO · Projekt-, Bau- und Vertragsunterlagen

Projektexposé · vollständig

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Baubeschreibung · Wohnungen im Bestand

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Baubeschreibung · Tiefgarage im Bestand

Unveränderter Originalauszug · PDF-Seiten 57–66

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Miet- und Poolkonzept · Mietpoolvertrag

Originalvertrag · Regelungen zu Kosten, Ausschüttung und Kündigung

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Erstvermietung & Mietgarantie

Musterkaufvertrag 18.08.2026 · Abschnitt IX, Originalauszug

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WEG-Verwaltungsvertrag

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Musterkaufvertrag · vollständig

Original BAYIKO · Stand 18.08.2026 · kein bereits abgeschlossener Kundenvertrag

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Nachtrag zur Teilungserklärung

Original BAYIKO · Stand 06.08.2026

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Wohnflächenberechnung · finale Werkplanung

Original BAYIKO · Stand 24.06.2026

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AfA & steuerliche Grundlagen

Original BAYIKO-Informationsblatt · individuelle Bescheinigung bleibt gesondert erforderlich

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MaBV-Zahlungsplan · Bauabschnitt B

Original BAYIKO · Portalstand 13.10.2026

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Möblierung · 1 Zimmer bis 30 m²

Original BAYIKO-Inventarliste · ohne belegte Einzelpreise

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Reservierungsvereinbarung · Originalvorlage

Original BAYIKO · elektronisch ausfüllen und unterschreiben im folgenden Formular

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Teilungserklärung · Urkunde R1182/2025

Original BAYIKO · zusammen mit dem Nachtrag und den Vertragsanlagen lesen

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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Original · baurechtliche Einheitenbescheinigung; keine steuerliche §-7h-Bescheinigung

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Hier erhältst Du die Originalvorlagen mit editierbaren Formularfeldern. Vorhandene Angaben werden übernommen. Du kannst offene Felder anschließend selbst im PDF ergänzen.

Kundenunterschriften und fehlende notarielle Angaben bleiben frei. Es wird kein Vertrag abgeschlossen oder versandt.

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Eine individuelle §-7h-Bescheinigung und verbindliche steuerliche Anerkennung liegen nicht pauschal für jeden Erwerber vor. Hier erhältst Du die vorhandenen Originalgrundlagen; die personenbezogene Prüfung und endgültige Vertragsfassung sind separat erforderlich.

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ETW 119 · 2. Obergeschoss · 23,6 m² · Bestandsobjekt · Vermietung · 270.911 €ETW 117 · 2. Obergeschoss · 23,3 m² · Verkaufsabsicht · Vermietung · 268.817 €

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Ludmilla & Stefan privat

Wer uns vertraut, darf auch die Menschen kennenlernen.

Beratung ist für uns keine anonyme Dienstleistung. Dieses Album zeigt die Seiten unseres Lebens, aus denen Nähe, Ausdauer, Neugier und gemeinsames Engagement entstehen.